한강변 재건축 최고 35층이라더니…10층 더?

[이데일리 박종오 기자] 서울 한강변 재건축 아파트의 최고 층수를 35층 이하로 제한하는 서울시 ‘한강변 관리 방안’이 궤도 선회에 들어갔다. 획일적인 층수 규제에서 맞춤형 개발로 방향을 트는 것이다. 당장 특정 아파트단지의 사업 여건을 감안해 기존 35층에서 10개층을 더 올리는 재건축 안이 서울시 검토 대상에 올랐다.

서울시에 따르면 시 도시계획위원회는 오는 16일 서초구 반포동 반포주공 1단지 아파트 1·2·4주구(구역)의 재건축 계획안을 재심의할 예정이다. 일주일 전인 지난 7일 같은 안건을 첫 심의했지만, 도시계획 위원들간 이견으로 결론을 내지 못하고 다시 논의키로 한 것이다.

△서울 한강변 아파트의 최고 층수를 35층 이하로 제한키로 한 서울시 방침이 획일적인 규제에서 탄력 운영으로 변화할 조짐을 보이고 있다. 서울 서초구 반포동 반포주공1단지 아파트는 기존보다 10층 높은 45층 재건축 계획안을 심의받고 있다.

반포주공 1단지, 35층→45층 수정 검토

쟁점은 이 아파트의 최고 층수다. 반포주공 1단지 1·2·4주구는 반포지구 노른자 위에 위치한 2120가구 규모의 대단지다. 한강과 인접해 있고 토지 용도상 제3종 일반주거지역에 속해 서울시의 관리 원칙상 35층보다 높게 아파트를 재건축할 수 없다. 하지만 서울시가 단지 설계를 위해 위촉한 공공건축가가 최고 45층으로 이뤄진 재건축 계획안을 35층 안과 함께 제시하면서 ‘한강변 관리 방안’의 헛점이 드러났다.

서울시 안대로 재건축을 할 경우 오히려 경관을 훼손할 수 있어서다. 한강 인근 아파트의 최고 층수 기준을 35층으로 정한 ‘한강변 관리 방안’은 건물 높이를 제한해 단지가 주변 경관을 가리지 않도록 하겠다는 것이 핵심이다. 그러나 건물 층수를 낮추면 되레 성냥갑 아파트를 만들게 된다는 역설적인 결론을 얻게 된 것이다. 아파트 높이를 제한하면 같은 부지 안에 단지를 더 빽빽하게 지어야 하기 때문이다.

반포주공 1단지 재건축 계획안을 보면 이 지역에는 7~35층 높이의 새 아파트 약 5600가구가 들어설 예정이다. 용적률(건물의 전체 바닥 면적 대비 땅 면적의 비율)은 300%를 적용한다. 같은 용적률 범위 안에서 한강변을 따라 35층짜리 아파트를 여러 동 짓는 것보다 45층 높이의 아파트를 일부 짓고 나머지 동의 층수를 기존보다 낮추는 것이 입체적인 경관을 확보하는 데 더 유리하다는 게 설계업체와 조합의 주장이다.

이 계획안을 만든 한 관계자는 “35층짜리 아파트를 둘러놓으면 단지가 전반적으로 뚱뚱해지지만 45층이 일부 올라가면 주변이 낮아져 경관이 더 열린다”며 “이런 점에서 층수를 다양화한 45층 안을 대안으로 제시한 것”이라고 말했다.

서울시 “한강변 재건축단지 층수 탄력적용”

서울시도 충분히 검토해 볼 수 있다는 입장이다. 근거도 있다. 서울시는 지난해 1월 한강변 관리 방안을 처음 내놓았을 때만 해도 최고 층수의 20% 범위 안에서만 규제를 완화해 줄 수 있다고 했다가 이후 완화 범위를 없애고 단지별로 탄력적인 규제 적용을 예고했다.

당초 기준대로라면 반포주공 1단지의 층수 상한은 42층이지만 지금은 시 도시계획위원회의 승인을 받으면 45층 재건축도 문제될 게 없다. 박원순 서울시장 역시 지난달 4일 강남권 재건축 단지들을 돌아보다가 반포주공 1단지 재건축 조합의 설명을 듣고 45층 안을 검토해 볼 것을 지시한 것으로 전해졌다.

업계에서는 이 안건이 통과되면 그 파장이 적지 않을 것으로 예상한다. 반포주공 1단지 3주구와 신반포3차(1140가구) 등 같은 반포지구를 비롯해 용산구 서빙고동 신동아(1326가구), 송파구 신천동 장미1~3차(3522가구), 미성·크로바(1350가구) 아파트 등 한강변 주요 재건축 단지들도 줄줄이 규제 완화를 요구할 수 있어서다. 형평성 논란이 일 여지도 있다. 서울시는 청담삼익(35층), 신반포 한신1차(38층), 신반포15차(34층) 등 앞서 재건축 심의를 신청한 한강변 아파트들의 최고 층수를 모두 40층 이하로 제한한 바 있다.

다만 반포주공 1단지의 층수 규제가 실제 완화될 지 여부는 미지수다. 45층 재건축을 추진하려면 이 지역을 특별건축구역으로 지정해 건축 규제를 풀어야 한다. 시 건축위원회가 도시계획위원회의 사전 승인을 받아야 가능하다. 하지만 35층 원칙을 깰 수 없다는 도계위 내부의 반대 목소리도 만만찮은 것으로 알려졌다.

개발업계의 한 관계자는 “35층이라는 단순한 숫자에 얽매이기보다 좀 더 실용적이고 합리적인 시각에서 융통성을 발휘할 필요가 있다”고 말했다. 서울시 관계자는 “지금까지 나온 얘기를 종합해 심도 있는 재논의를 거칠 것”이라고 말했다.

△반포주공1단지 아파트의 35층과 45층 건축계획안 비교 (자료제공=반포주공1단지 주택 재건축 조합)