고무줄 분양가..통제장치가 없다

[이데일리 남창균기자] 정부가 분양원가 공개의 대안으로 택지지구에 원가연동제-채권입찰제를 도입하면서 수그러드는 것처럼 보였던 고분양가 논란이 다시 불거지고 있다.

최근의 고분양가 논란은 판교 중대형아파트가 촉발시켰다. 분당시세의 90%선인 평당 1800만원대에 분양가가 책정되면서 거품 분양가를 조장한 것이다. 

전문가들은 판교 중대형아파트 분양가가 평당 1800만원선에 책정되면서 가격 착시현상이 생겼다며 업체들은 평당 1400-1500만원에 책정해도 판교보다 훨씬 싸며 구입할 사람은 구입한다는 입장을 보이고 있다고 지적했다. 

◇사례① 판교 동양엔파트 = 판교에서 중대형 임대 동양엔파트를 공급한 동양생명은 당초 41평형 분양전환가격을 10억3700만원에 책정했다. 땅값과 건축비 5억6300만원에 10년간 복리이자(6.3%)를 더한 값이다.

하지만 고분양가라는 비난여론이 일자 분양전환가격을 대폭 낮췄다. 복리가 아니라 단리로 계산식을 바꾼 것이다. 이에 따라 분양전환가격은 가구당 1억2000만원 가량 낮아진 9억1700만원으로 결정됐다.

동양생명은 고분양가 논란 속에서 당초보다 400억원 이상을 손해본 셈이다. 뒤집어 보면 동양생명이 400억원 이상의 폭리를 취하려했던 셈이다. 

◇사례② 운정 한라비발디 = 파주신도시 첫 분양아파트인 운정 한라비발디는 원가연동제 적용을 받지 않는다는 점을 활용, 분양가를 평균 평당 1460만원에 책정했다.

이는 채권을 제외한 판교신도시 분양가격보다 비싼 것으로, 여론의 도마에 올랐다. 원가연동제를 적용할 경우 분양가는 평당 800만원을 넘지 않기 때문이다. 채권입찰제를 적용해 일산신도시 시세의 90%가 되더라도 지나치다는 것이다.

이같은 지적이 잇따르자 시행사는 분양가격을 종전보다 11%(162만원) 인하해 평당 1297만원에 책정했다. 당초대로 분양을 했다면 시행사는 600억원(937가구) 이상을 챙길 수 있었다는 계산이 나온다.

◇통제장치는 없나 = 건교부는 파주운정 한라비발디 고분양가와 관련, 파주시청과 협의해 해당 시행사가 자발적으로 분양가를 낮추도록 유도하되 이를 따르지 않을 경우 공공택지내 택지분양시 불이익을 주는 방안을 컴토키로 했었다.

하지만 현행 법으로는 정부가 권고 이상의 조치를 취할 수 있는 방법은 없다. 최근 지자체로는 유일하게 분양가 가이드라인(평당 655만원)을 지켜왔던 천안시에 대해, 법원은 민간택지에서 공급하는 분양가를 제한하는 것은 권한남용이라고 판결했다.

이에 따라 정부가 분양가를 통제하기 위해서는 원가연동제+채권입찰제를 민간택지까지 확대하는 방법 밖에는 없다. 하지만 민간택지까지 정부가 개입할 경우 시장을 고사시킬 위험이 있다. 특히 민간택지의 경우 공공택지에 비해 입지경쟁력이 떨어지기 때문에 공급위축으로 이어질 가능성이 크다.

한 전문가는 "현재로서는 지자체가 합리적인 잣대를 마련해 고분양가 책정을 하지 못하도록 하는 방법이 유일하다"며 "택지지구에 적용되고 있는 표준건축비를 참고하면 가이드라인을 세울 수 있을 것"이라고 조언했다.