지분쪼개기 `제발등 찍는격`

[이데일리 윤도진기자] `지분쪼개기`로 서울 수도권 재개발 사업이 위기에 처해 있다. 이는 지분쪼개기를 통해 조합원 수가 늘어나면 일반분양분이 적어지고 조합원 부담이 늘어나 사업성도 크게 떨어지기 때문이다.

특히 아파트 수보다 조합원이 많아질 경우 기대했던 아파트 입주권을 받지 못하게 되거나 아예 사업이 무산되는 경우도 있다. 정부까지 지분쪼개기에 대한 대책 마련에 나선 만큼 내집 마련을 기대하는 재개발 투자는 더욱 신중해야 한다는 게 전문가들의 조언이다.

◇주민분쟁·사업지연= 투기꾼들이 지분쪼개기로 아파트 분양권을 얻거나 팔기 위해 위해 단독주택을 사들인 뒤 다가구·다세대 주택을 짓는 지역은 조합원 수 증가가 필연적으로 따라온다. 좁은 구역에서 조합원 수가 늘어나면 새로 짓는 아파트 분양 물량이 조합원 수보다 적게 나오는 경우도 생긴다.

이 경우 주민들 사이에 합의가 이뤄지지 않아 사업이 지연된다. 실제로 지난 2002년 무렵 노후주택 밀집지역인 서울 성동·용산·성북구 등 강북권 재개발 추진지역은 `다세대 전환` 방식의 지분쪼개기로 조합원이 수개월새 30-40% 늘어난 곳이 수두룩했다.

대표적으로 성동구 옥수동 금호동 일대 재개발구역의 경우 아파트 신축물량보다 조합원수가 더 많아져 지분보유자들 간에 평형 재조정과 현금 청산 문제를 두고 갈등이 심화됐다. 이들 지역은 현재까지도 사업 추진이 지연되고 있다.

◇법정다툼 사업무산 = 서울지역에서 작년 11월말 분양가상한제 적용 시한에 맞춰 관리처분계획인가 신청을 한 조합이 40여곳 된다. 

그러나 이중 20여 곳은 지분쪼개기로 인해 추가부담금이 늘어나면서 조합원간 법정다툼 등 갈등을 보이고 있다. 다급하게 사업을 추진해 관리처분계획안은 체출했지만 이후 감정평가액이 낮을 것으로 예상되며 추가부담금이 과다해지자 이를 받아들이지 못하겠다는 것이다. 성동구 금호17-19구역, 은평구 응암7-9구역, 마포 공덕5구역 등에서 현재 조합원간 소송이 진행되고 있다.

더 큰 문제는 지분 쪼개기가 재개발사업 추진 자체를 불가능하게 할 수도 있다는 점이다. 재개발 사업은 정비업체와 시공사 등이 구역지정 전에 조합결성 등을 측면지원해 사업을 수주하는 경우가 일반적이다. 그러나 조합원 수가 너무 많아져 사업성이 떨어지면 건설사가 사업추진을 포기하게 된다.

실제로 인천 용현·학익 도시개발사업을 추진중이던 SK건설의 경우 지난 22일 개발지역 내 심각한 `지분쪼개기`로 사업을 포기한다고 밝혔다. <관련기사☞ 건설업체도 도시개발사업 '지분쪼개기' 참여 2008-04-27 15:30> 

◇`지분투자 주의보`= 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "현재 뉴타운이나 재개발이 거론되는 지역 중에서는 상당수가 근거 없는 뜬소문이거나 개발이 불가능한 지역들"이라며 "개발이 추진중이더라도 지분 매입가격이 지나치게 높아 개발이 불가능하거나 마이너스 수익이 예상되는 지역도 많다"고 지적한다.

특히 서울의 개발예정 지역 중에는 성행하는 지분쪼개기가 총선시기 뉴타운 공약과 맞물려 지분값이 20-30% 이상 급등한 지역도 나오고 있다. 이들 지역 중 일부는 조합원 지분 보상 기준이 되는 감정평가액보다 훨씬 높은 가격의 지분이 나오기도 한다는 것이 부동산 업계의 전언이다. 이 탓에 최근에는 지분값이 떨어지고 실망 매물도 나오는 실정이다.

서울시의 경우 오는 7월부터 전용면적 60㎡이하 주택 보유자는 현금청산이 가능하도록 해둔 상태다. 정부도 지분쪼개기를 통한 투기성 소형 지분소유자에 대해 현금청산을 법제화하고, 이를 구역지정된 곳까지 소급적용하는 방안도 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

박 대표는 "지분쪼개기를 통해 지은 신축주택 지분은 물론, 이 같은 물건이 많은 개발 예정지역 등은 입주권을 받지 못할 확률이 매우 높고, 입주권을 받더라도 사업이 장기화 되면 금융부담이 과다해 질 수 있다"며 "투자를 결정하기 전에 권리가액, 조합원 수 등을 확실히 체크해야 한다"고 조언했다.

■지분쪼개기 언제부터?
- 1999년 5월 : 다가구주택, 다세대주택으로 용도변경 허용
- 2000-2003년 : 다세대주택 용도변경 봇물
- 2003년 12월 : 다세대주택 용도변경시 1가구만 입주권 부여(서울시)
- 2005-2007년 : 다세대주택 `신축 지분쪼개기` 봇물
- 2008년 1월 : 소규모 상가(40㎡미만) 건축심의 강화(용산구)
- 2008년 5월 : 국토부 지분쪼개기 대책 발표 예정
- 2008년 7월 : 다세대주택 전용 60㎡(18평) 미만 입주권 부여 안함(서울시)

■지분쪼개기 어떻게 진행되나?
재개발이나 뉴타운지구 예정지역에서 단독주택을 헐고 다세대주택을 신축, 여러 가구로 분할한 뒤 입주권을 받는 것. 단독주택·근린상가 주거용 다세대 개축 → 지분 분할등기 매각 → 조합원수 급증·노후도 하락 → 사업지연·포기 등 피해자 발생