(딸기아빠의 재무설계)토지보상채권 유리하게 현금화하는 방법은?

[이데일리 김종석 칼럼니스트] ◆2009년 토지보상금 26조원 풀릴 예정

26조원에 달하는 거액의 토지보상금이 2009년에도 대규모로 풀릴 예정이다. 2003년 10조원에 해당되는 토지보상금이 지급됐고, 2004년에는 16조원에 달했다. 2007년에는 29.6조라는 천문학적인 돈이 풀렸고, 이중 23조원이 현금, 약 10%에 해당하는 2.2조원이 채권보상, 2007년 새로 도입된 대토보상(代土報償)은250억 원에 불과 했다. 올해에도 송파구 문정동∙강서구 마곡동∙양주시 덕정동∙화성시 동탄면∙인천시 서구∙평택일대의 토지보상금이 지급될 예정이며, 총 보상금 26조원 중 1조 9천억 원 가량은 현금이 아닌 토지보상채권으로 지급될 예정이다.

◆금리상승 시 현금으로, 금리하락 예상 시 채권으로 받는 것이 유리!

토지보상금은 현금지급을 원칙이다. 현지 거주인에게는 전액 현금보상이 이루어지고, 부재지주(현지인이 아닌 외지인)의 경우 1억 원까지 현금으로 지급되고 나머지 초과금액은 채권으로 보상이 이루어진다.

또한 투기가 우려되는 지역의 부재부동산 소유자에게는 채권을 발행해 보상하게 되며, 아울러 국가가 지방자치단체의 경우공공기관 등사업시행기관(토지개발공사: 토지보상채권, SH공사:에스에이치보상채권 형태로 발행)이 사업재원 조달에 어려움을 겪을 경우 현금이 아닌 5년 이내의 채권으로 보상하게 된다.
 
최근 발행되는 토지보상채권은 대부분 3년 만기로 발행이 되며, 3년 만기까지 보유 시 만기에 채권금액과 표면금리는 채권을 보유한 증권계좌로 지급받게 된다.

토지보상채권은 보통 월 단위로 발행하며, 채권의 표면금리는 전월의 시중금리를 반영해서 적용된다. 금리와 채권의 가격은 서로 반대방향으로 움직이므로 채권발행 후 시중금리가 하락하게 되면 채권가격이 상승(할증프리미엄이 형성)해 현금수령보다 유리한 조건으로 현금화 할 수도 있다. 그러나 최근의 기준금리 하락영향으로 표면금리가 낮게 발행하게 되어, 표면금리와 할인율에 따라 손실이 발생할 수도 있다. 따라서 토지보상을 받는 시점에서 금리가 상승할 것으로 예상된다면 채권보다는 현금으로, 금리가 떨어질 것으로 전망된다면 채권으로 받는 것이 유리하다.

◆토지보상채권, 할인할까? 말까?

보상받은 채권을 ‘만기까지 보유할까? 말까?’에 대한 대답은 채권보유자의 상황에 따라 신중하게 결정해야 한다. 당장 현금이 필요하다면 할인을 통해 현금화를 해야 하겠지만, 당장 급한 돈이 아니라면 ‘금융소득 종합과세 대상인지?’ ‘시중금리가 오를 것인지?’에 대한 판단을 한 후 결정하는 것이 좋다.

금융소득(이자+배당소득)이 4천만 원을 초과하는 경우 다른 소득과 합산하여 종합과세 되므로 세금부담이 크게 늘어나게 된다. 토지보상채권을 만기까지 보유하는 경우 원금과 이자가 만기에 상환되기 때문에 금융소득이 증가하게 되어 금융소득종합과세 대상이 될 수도 있다. 따라서 당장 현금이 필요 없다면, 금융소득을 고려하여 매년 분산하여 할인하는 것도 세금폭탄을 피해갈수 있는 방법이다.

물이 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르듯, 돈의 흐름도 금리가 좋은 곳으로 흐르기 마련이다. 토지보상채권 보유자들과 상담을 진행하다 보면, 당장 현금이 필요 없더라도 높은 수익을 추구하게 된다. 표면금리 3~4%에서 세금을 빼고 나면 실제수익률은 그다지 높지 않아 국고채 수익률을 참조하면서 할인 후 MMF등에 예치한 후 투자대안을 찾는 것이 유리하다.

할인된 현금을 재투자한다면, 투자성향에 따라 다르겠지만 안정형 투자자라면 국공채 등에 투자하고 위험 중립형 투자자라면 신용등급이 높은 고수익 회사채에도 투자할 만 하다.

◆천차만별 채권가격, 어떻게 어디서 하는 것이 유리할까?
=할인 전 반드시 여러 증권사에 가격을 확인한 후 결정하라!

토지보상금은 은행계좌를 통해 입금되지만, 채권은 증서로 수령하거나 증권계좌를 통해 입고 받게 된다. 이 채권을 현금화 하는 가장 일반적이고 유리한 방법은 증권사에 계좌를 개설하여 채권을 입고한 후 할인 하는 것이다.

똑 같은 채권이라 하더라도 증권사마다 할인(할증)해주는 가격이 제 각각이다. 장내에 상장되어 거래되는 것이 아닌 장외에서 거래되는 형태로서, 주식처럼 매수호가와 매도호가에 의해 확정된 가격이 공개되지 않는다. 지난 3월 12일 필자는 고객의 요청으로 2008년 12월에 발행된 ‘토지369가14’ 7억원의 할인가격을 조사한바 있다.

같은 채권이라 하더라도 A사는 10,105원에 B사는 10,020원에 할인해 줄 수 있다고 하여 A사를 통해 할인을 해 드린바 있다. 증권사 영업점에 전화 몇 통화로 595만원의 추가수익을 올린 셈이다.

또한 채권도 유가증권으로 매수자와 매도자간의 힘의 균형에 의해 가격이 결정되므로 투자자들의 수요가 몰리면 더 좋은 가격에 팔 수 있지만, 그 반대의 경우 손해를 볼 수가 있다.

따라서 믿을만한 전문가를 통해 채권시장의 동향을 파악한 후 할인 타이밍을 선정한 후, 증권사별로 채권 할인가격을 문의한 후 할인 결정을 하는 것이 좋다.
참고: [이데일리 2009.01.28]실생활에서 돈 버는 채권재테크 

◆토지보상 목돈으로 어디에 투자할까?

거액의 토지보상금을 받은 경우 돈을 어디다 써야 할지 모르는 경우가 많다. 특히 농사만 짓다가 거액의 목돈이 생기는 경우는 특히 신중해야 하므로 믿을만한 전문가의 조언을 빌리는 것이 좋다.

부동산경기가 활황일 때 토지보상금이 부동산에 재투자되는 경우가 많았지만 금융위기로 실물은 물론 부동산 경기까지 얼어붙으면서 부동산에의 투자는 한층 더 신중해야 한다.

따라서 투자용으로 구입한 부동산이건 실제 거주했던 부동산이건 목돈으로 불안한 노후를 위한 장치를 마련하는 것도 좋은 방법이다. 바로 연금으로 불입한 달부터 매월 이자를 지급받아 생활할 수 있으며, 비과세 혜택까지 있고 금융소득종합과세도 피할 수 있다. 나중에 사망하더라도 원금은 그대로 자녀들에게 상속되므로, 분쟁도 일으키지 않고 생활도 유지되는 일석이조의 효과가 있다.

(김종석 우리투자증권 마포지점 부장/ 딸기아빠의 펀펀 재테크 저자)