`공공개발`이냐 `공영개발`이냐

[edaily 윤진섭기자] 최근 중·대형 아파트 용지 공급이 전면 보류된 판교신도시의 개발 방식을 놓고 정부 일각에서 `공영개발론`과 `공공개발론`이 동시에 제기돼 혼선을 빚고 있다. 이에 따라 그 의미의 해석을 둘러싸고 관심이 집중되고 있다. 또 이같은 방식이 판교신도시 뿐 아니라 수원 이의, 경기 파주 신도시 등으로 확대 적용될지 여부에 대한 관심도 높아지고 있다. 그러나 이같은 판교신도시 개발 방식 변경 논란에 대해 주무 부처인 건설교통부는 일절 함구하고 있어 현재로서는 정확한 의미를 알 수 있는 방법이 없다. 건설교통부 서종대 주택국장은 22일 "공영개발을 포함해 모든 개발 방식에 대해 검토하고 있다"며 "모든 가능성을 열어놓고 정부와 여당, 그리고 다양한 계층의 여론을 수렴하고 있다"고 말했다. 이와 관련, 대부분의 전문가들은 `주택공사나 정부가 관리하는 연기금 등이 주택사업의 주체로 직접 나서고 민간업체는 단순 시공만 담당하도록 하는 방식`을 가장 유력한 방안으로 꼽고 있다. 이같은 방식은 그동안 건설업체들이 택지를 분양 받아 민간에게 분양하면서 생기는 차익이 사라지는 것은 물론 정부가 분양가를 간접 관리해 고분양가 논란을 잠재울 수 있다는 점에서 매력을 느낄 법하다는 게 전문가들의 분석이다. ◇국가 소유의 전량 임대주택이냐 주공 주도의 공공개발이냐 경실련 등이 주장하는 공영개발 방식은 토지 및 주택 공유제의 성격이 강하다. 즉 택지를 아예 주공, 토공 등이 소유하고 아파트만 전량 영구 임대하는 방식이다. 반면 공공개발이란 판교에 조성되는 중, 대형 아파트 용지를 민간업체 대신 주공이나 국민연금, 국민주택기금 등 공공부분이 분양 받아 직접 아파트를 분양하는 방식으로 볼 수 있다. 현재 주공이 신도시 등 택지개발지구 안에서 분양·임대주택의 시공을 민간업체에 맡긴 뒤 브랜드는 `주공아파트`로 사용하는 것과 같은 방식이다. 이 경우 당장 분양(공공분양), 일정기간 임대 후 분양(공공임대), 그리고 영구 임대 등으로 나눌 수 있다. 이렇게 되면 민간업체에 택지를 분양하는 단계가 사라져 결국 분양가를 간접적으로 낮추는 효과를 기대할 수 있다는 게 전문가들의 분석이다. ◇판교신도시, 중형 임대주택 확대 가능성 가장 커 판교를 공공개발 방식으로 조성할 경우 임대주택이 어느 정도 공급될 것인가에 대한 관심이 집중되고 있다. 현재 판교신도시에 들어설 임대주택은 국민임대주택 5784가구, 공공임대주택 4383가구 등 모두 1만168가구다. 평형별로는 전용면적 18평 이하가 8446가구, 18평~25.7평 1425가구 등 전체 물량의 97%가 중, 소형 평형이다. 반면 중대형 평형은 주택공사가 공급하는 공공분양 596가구와 중형임대아파트 297가구 등 893가구에 불과하다. 결국 이런 상황에서 민간이 공급키로 한 4566가구의 공급 방식이 어떤 식으로 바뀔 것인가가 향후 판교신도시의 개발 방식의 성격을 결정지을 것으로 점쳐지고 있다. 현재로선 판교가 공공개발이 되더라도 아파트를 공공분양으로 할지, 임대주택 확대로 이어질지에 대해 정부차원에서 논의된 것은 없다. 다만 공공기관이 아파트 분양 주체로 나설 경우 4566가구중 상당수가 장기 임대주택으로 전환되고, 소수가 공공분양으로 공급될 가능성이 가장 높다는 게 중론이다. 이같은 예측의 배경엔 중형 임대주택 공급이 현 정부가 추구하는 `주택 보유에서 거주 전환`, `임대주택 기피현상을 줄이는` 최선의 방안이기 때문이다. 김영진 내집마련정보사 대표는 "개발이익을 정부가 환수하고 최초 분양자의 블로 소득을 막으려면 임대화가 최선의 방책"이라며 "아울러 국민 저편에 깔려 있는 보유 욕구를 거주 쪽으로 전환하고, 정부가 이익환수를 하기 위해선 10~20년 장기 임대주택 확대해야 한다"고 말했다. ◇파주, 수원이의신도시로 확대 가능성 커 또다른 관심사는 이같은 공영(공공)개발 방안이 판교신도시 뿐 아니라 다른 신도시에도 적용될 것인가 여부다. 정부는 이 역시도 `결정되지 않았다"는 입장이다. 그러나 정부 관계자는 “8월 부동산 대책은 한두 해 써 먹을 것이 아니다”며 “국민들의 내집 마련 욕구를 어느 정도 제어하지 않는 이상 어떠한 부동산 정책도 시장 불안을 차단할 수 없다”고 말했다. 아울러 정부 일각에선 `특정지역만 공영(공영)개발로 한다면 정책 효과가 나타날 수 있겠냐`라며 확대 가능성을 강력하게 시사하는 의견도 있다. 이는 공영개발 내지는 공공개발이 8월말 부동산 안정대책의 하나로 채택될 경우 현재 추진 중인 파주, 수원이의 등 또다른 신도시는 물론 수도권과 지방의 공공택지에도 적용될 가능성이 높다는 얘기로 해석할 수 있다. 그러나 공영(공공)개발 확대의 경우 막대한 국가 재원과 함께 세밀한 임대아파트 관리 방안, 주택가격 효과 등 점검할 사항이 한두가지가 아닌 만큼 과연 실제 적용될지 여부는 미지수라는 게 업계 전문가들의 분석이다.