분양권 전매 "이렇게 하세요"

[이데일리 박성호기자] 분양권 전매가 허용되면서 이에 대한 관심도 높아지고 있다.
 
분양권 매매는 청약통장을 가지고 있지 않은 수요자들이 1~2년전(재건축·재개발일 경우 관리처분계획 인가 시점)의 분양가로 주택을 매입할 수 있다는 장점이 있다. 또 재건축·재개발 분양권의 경우 입지여건이 좋아 일반 분양아파트보다 수요자들에게 인기가 좋은 편이다.

하지만 분양권을 매입할 때에는 신중한 선택이 필요하다. 투자가치를 따져야 하는 것은 물론 일반적인 아파트 매매와는 달리 따로 챙겨야 할 것들이 있기 때문이다.

◇ 매입시 살펴볼 점은?

분양권을 새로 매입하려는 수요자들의 경우 해당 분양권에 대한 사전 정보가 부족한 경우가 많다. 때문에 매도자를 통해 필요한 정보를 확보하는 것이 현명하다.

우선 분양계약서와 분양 내용의 진위여부를 사전에 확인해 둬야 한다. 매도자의 계약서 사본을 받아 분양사무실 또는 시행사 사무실을 방문해 확인하면 된다.

중도금 연체가 있는지 융자금액이 얼마인지를 확인해야 한다. 융자가 있을 경우 대출을 받은 은행에 이자납입 유무를 확인하고 대출 승계를 받아야 한다. 매수자 입장에서는 자금 상황이 넉넉해 중도금 대출이 필요없다면 융자금의 중도상환수수료 등도 미리 알아둘 필요가 있다.

또 최근에는 추가옵션 계약이 많기 때문에 분양권을 매매할 경우에도 새시 등 추가옵션의 계약금 납입여부도 확인해야 한다. 뿐만아니라 건설회사를 통해 은행 및 기타 압류 등의 권리제한 사항이 있는지도 알아봐야 한다. 

매도인의 경우 분양권 매매시 과세 여부에 대해서도 확인할 필요가 있다. 분양권 역시 일반아파트 매매와 마찬가지로 실거래가로 신고해야 한다. 양도세는 매매계약 60일 이내에 예정신고납부를 하면 10%가 감면되고, 예정신고를 하지 않을 경우 이듬해 5월 소득세 확정신고를 할 때 내면 된다.

◇ 좋은 분양권은?

분양권은 인근지역 시세와 비교해 충분히 투자가치가 있을 때 구입해야 한다. 전문가들은 분양권 전매시장도 국지적 쏠림현상과 양극화 현상이 나타날 것으로 예상하고 있다.

함영진 부동산써브 부동산연구실장은 "거시경제에 대한 불투명성과 주택시장 침체로 장기적으로 가격회복이 확실한 우량 매물 위주로 선별 거래가 이뤄질 것으로 본다"며 "입주가 안되거나 미분양이 쌓인 지역은 중도금 보전 수요로 손절매 현상이나 투매가 나올 수 있다"고 말했다.

따라서 분양가가 싸다고 무턱대고 사는 것은 큰 손실을 초래할 수 있다. 인근 아파트 급매물 가격을 확인하고 이 보다 싼 분양권을 구입하는 것이 손실을 입지 않는 최선의 방법이다. 우선 입주까지 통상 2~3년 정도 소요되기 때문에 그동안의 금리도 계산해 봐야 한다.

건설사들의 광고나 계약시점의 과열 양상을 믿고 단기 투자에 현혹되서도 안된다. 장기적인 호재가 있는 지역을 선택하는 것이 현명하다. 재개발, 재건축아파트는 같은 분양권이라도 일반분양분보다 조합원분양분의 가격이 더 저렴하다는 점도 알아둬야 한다.