'주택시장 손톱밑 가시' 주택공급규칙 바뀔까

[이데일리 윤도진 기자]대통령직 인수위원회가 국토해양부 기획재정부 금융위원회 등에 범정부 차원의 주택문제 종합대책을 요구한 가운데 집값 급등기 도입됐던 주택법 시행령과 ‘주택 공급에 관한 규칙(주택공급규칙)’이 어떻게 손질될지 관심이 모인다.

주택공급규칙은 주택 대량공급이 시작된 시기인 1978년 만들어진 이후 집값 급등기에 투기 억제 등을 위해 청약제도, 전매제한 등 ‘1가구 1주택 공급’ 원칙을 중심으로 내용이 추가돼 왔다. 그러나 주택시장이 심각하게 위축돼 경기 전반을 위협하는 현 상황에서는 ‘수술’ 수준의 개편이 불가피하다는 목소리가 나오고 있다.

공공-민간 ‘이원화’ 필요

주택건설업계에서는 우선 현재 신축주택에 적용하는 주택공급규칙을 공공과 민간부문으로 이원화한 뒤 민간부문에 대한 규제는 점차 폐지해야 한다는 주장을 내놓고 있다.

한국주택협회는 최근 인수위에 “공공주택의 경우 일정가격 이하이거나 소형 주택인 경우만 현행대로 공급규칙을 적용하고 민영주택에 대해서는 일정가액 이상의 중대형주택은 공급규칙 적용을 배제토록 해야한다”고 건의했다. 이를 통해 다양한 주택 수요층의 요구에 맞춘 공급이 가능하도록 틀을 만들자는 것이다.

두성규 건설산업연구원 연구위원은 “수요자 선택의 폭을 확대하고 신축 주택의 유통을 원활하게 하기 위해서는 주택공급규칙을 단순화할 필요가 있다”며 “민간주택과 공공주택을 이원화해 공공주택의 경우 예측 가능성을 높이고 정부 예산 지원의 효율성을 증진시켜야 한다”고 설명했다.

‘깡통 아파트’에 웬 전매제한

면적 및 택지별 전매제한 기간(자료: 국토해양부)

이와 함께 주택 전매제한 규정을 아예 폐지하거나 기존 전매제한기간을 유지하되, 분양받은 공급가격 이하로 되파는 경우에 한해서는 상시적으로 허용해야 한다는 주장도 나온다. 전매제한 규정은 주택법 시행령으로 분양가상한제와 연동해 시행되고 있다.

현재 수도권의 경우 중대형주택은 전매제한이 모두 1년으로 잡혀 있고, 85㎡ 이하의 경우 민간택지나 일반 공공택지에서는 1년, 개발제한구역을 해제한 공공택지에서는 분양가와 시세 비율에 따라 2~8년간의 전매제한이 적용된다.

김인승 주택협회 정책실 과장은 “주택시장 침체로 주택사업이 위축되고 있는데 전매제한까지 있어 실수요자 유인이 더 어렵다”며 “전매제한 규제로 분양성이 양호한 일부 지역에만 청약쏠림 현상이 발생하고 그 외 대다수의 지역에서는 미분양 증가로 분양시장 침체가 가속화되고 있다”고 설명했다.

가점제 완화해 청약시장 문턱 낮춰야

청약순위별 가입기간 비교(자료: 국토해양부)

이와 함께 민영주택 청약가점제에 대한 폐지 의견도 나온다. 청약 가점이 낮으면 당첨되기 어렵다는 주택 실수요자의 심리적 우려가 청약시장 문턱을 높인다는 것이다. 이 때문에 주택경기 장기침체로 인해 청약률이 떨어지고 미분양도 더 많아진다는 게 업계 주장이다.

주택건설업계는 특히 청약가점제가 최근 85㎡ 초과 미분양주택 적체에도 영향을 미쳤다고 보고 있다. 순위 내 청약에서 고의로 미분양을 발생시킨 후 추첨제로 진행하는 ‘깜깜이 분양’ 등 부작용도 이 같은 이유로 발생한 것으로 분석하고 있다.

또 민영주택 입주자선정 시 순위별 청약자격 요건도 현재 2년의 1순위 조건을 6개월로 줄이고, 수도권과 지방 모두 지역별 구분을 폐지해야 한다는 주장도 있다.

청약가점 기준 산정기준표(자료: 국토해양부)

국토부 “청약제도 전면개편 어려워”

그러나 업계의 이러한 요구에도 주무부처인 국토해양부는 주택시장 활황기 도입된 주택공급규칙의 전면적인 개편에는 다소 부정적이다. 국토부 한 고위 관계자는 “대통령 당선인의 공약에 포함된 다자녀 특별공급 확대 외에 청약제도를 전반적으로 개편하는 문제는 검토하고 있지 않고, 해야한다고 보지도 않는다”고 말했다.

김규정 우리투자증권 부동산팀장은 “과거 무주택자에게 우선적으로 주택을 공급하기 위해 만들어진 주택공급규칙이나 주택법 관련 시행령은 정부의 규제완화 의지만 있다면 풀 수 있는 것들이 대부분”이라며 “이를 먼저 푸는 것이 시장으로부터 정책 신뢰를 회복하는 첫 단추가 될 것”이라고 말했다.