마곡지구 투자, 지금사도 돈 될만 곳은?

[edaily 윤진섭기자] 서울의 마지막 미개발 `노른자위` 땅인 마곡지구(강서구 마곡.가양동 일대 100만여평)가 오는 2031년까지 동북아 국제 비즈니스타운으로 개발된다. 7일 서울시는 다음달에 이 같은 마곡지구 개발 확정을 발표할 예정다. 이에 따라 이 일대 부동산에 대한 관심이 한층 높아질 전망이다. 하지만 마곡지구 주변 아파트는 신규 입주예정 아파트의 경우 매수세가 이어지고 있으나 기존 아파트는 가격이 보합세를 보이는 등 큰 변화가 없는 상태다. 반면 마곡지구의 대부분을 차지하는 전답은 `수용가격이 평당 200만원`이라는 소문이 퍼지면서 거래가 중단된 상태다. 이에 따라 업계 전문가들은 지구 내 토지투자보다 주변 방화동과 공항동 일대 단독주택나 신규아파트를 중심으로 매입 여부를 고려해 볼 필요가 있다고 조언하고 있다. ◇마곡지구 개발 발표 임박, 토지시장 꿈틀 마곡지구 개발 윤곽이 발표되면서 관심이 집중되고 있는 지역은 5호선 마곡역과 인천신공항철도와 9호선 지하철 환승역 부근 역세권 일대 45만평 전답이다. 특히 서울시의 토지 보상 수용가격이 평당 200만원이 될 것이란 전망이 나오면서 전답의 매도호가가 큰 폭으로 뛴 상태다. 연초까지만 해도 마곡지구를 가로지르는 공항로와 가양대로 부근 땅은 평당 100만~110만원, 일반 농지는 평당 90만원 안팎이었다. 그러나 서울시의 수용가격이 평당 200만원이 될 것이라는 전망이 나오면서 매도 호가가 최고 평당 140만~160만원까지 뛰었다. 마곡동 보람공인 관계자는 "마곡지구 전답의 공시지가 평당 70만~80만원인데다 지난해 보상이 끝난 바로 옆 발산택지개발지구의 수용가가 평당 130만~140만원 정도였다는 점을 감안하면 평당 200만원 수용설은 현실성이 다소 떨어진다"고 말했다. 이어 그는 "이 같은 소식이 전해지면서 땅 주인들이 매도 호가를 높이고, 매물을 내놓지 않아 거래가 사라졌다"며 "명확하지 않은 정보만 믿고 토지 매입에 나서는 것은 피해야 할 것"이라고 말했다. ◇마곡지구 부근 방화뉴타운, 공항동 이주단지 등 관심 마곡지구 내 토지 투자가 불투명한 상태에서 마곡지구와 경계를 이루고 있는 마곡동과 방화, 공항, 화곡, 가양동 일대 단독주택지와 아파트가 새로운 투자처로 인식되고 있다. 우선 투자 0순위로 거론되는 곳은 마곡지구 서북쪽 송화초등학교와 세민여자산업정보고교 부근 일대 방화뉴타운 1지구 내 단독주택지다. 방화뉴타운은 기존 재개발구역이 없고 평지여서 주민 합의만 이뤄지면 사업이 다른 곳보다 빨리 진행될 수 있다고 전문가들은 본다. 백지 상태에서 개발하기 때문에 `지분 쪼개기`등의 부작용이 적은 편이라는 것. 방화뉴타운의 투자성은 마곡·발산택지지구와 함께 묶어 봐야 한다. 개발 시기가 비슷하고 맞붙어 있어 자연스럽게 같은 개발권역이 되기 때문이다. 지하철 5호선 이외에 2007년 말 9호선이 개통될 예정인 것도 주목할 재료다. 다만 가격이 다소 비싸다는 게 투자의 걸림돌이다. 현재 송화초등학교 부근 40미터 도로변 단독주택은 10평 내외는 평당 1400만~1500만원, 10평~30평형은 1000만원, 대형평형은 600만~800만원선을 호가하고 있다. 또 공항초등학교와 경남아파트 부근에 위치한 녹지가격은 평당 400만원을 호가할 정도로 가격이 강세다. 현지 연세공인 관계자는 "마곡지구 개발이 가시화되면서 방화 뉴타운 역시 사업 추진에 탄력을 받을 것이란 기대감이 커지면서 거래가 이뤄지고 있다"며 "다만 마곡지구와 붙어 있어 발전 잠재력이 크지만, 워낙 장기 사업이여서 단기차익을 노리는 투자는 금물"이라고 전했다. 마곡지구와 다소 거리가 있지만 발산택지개발지구와 인접한 공항동 이주단지 일대도 관심 지역이다. 외발산 사거리부터 송정중교가 위치한 신 이주단지는 도로 인접 단독택지는 평당 1500만원을 호가하고 있다. 반면 공항동 독수리아파트가 위치한 양촌들 부근 일대 구 이주 단지는 평당 600만~700만원으로 다소 저렴해, 토지 투자 여부를 저울질 해볼만한 곳으로 평가되고 있다. ◇주변 아파트, `옥석가려, 비교적 신규아파트로 한정` 투자 고려 마곡지구 개발이 본격화되면서 주변지역에 위치한 아파트도 관심 투자대상으로 부상한 상태. 다만 여기에는 몇 가지 단서 조항이 있다는 게 업계 전문가들의 의견이다. 함영진 내집마련정보사 관계자는 "마곡지구가 본격 개발될 경우 주변 아파트가 수혜를 입을 것으로 본다"고 전제하고, "다만 마곡지구 개발이 장기 사업이고, 순차적으로 개발되는 만큼 주변 새 아파트 단지로 투자 대상을 한정해 옥석을 구별하는 전략이 필요하다"고 말했다. 이 점을 고려할 때 마곡지구 동남쪽에 위치한 내발산동에선 이번달부터 입주가 본격화되는 우장산현대홈타운이 주목을 끌고 있다. 총 2198가구인 이 아파트는 33평형의 시세가 3억7000만원에서 최고 4억6000만원선이며, 39평형은 4억8000만~5억6000만원으로 다소 높은 시세를 나타내고 있다. 마곡지구 서북쪽인 방화동 일대에선 우림루미아트 3차(5월 입주)와 2003에 입주한 동부센트레빌2차, 그리고 공항시장 부근에 위치한 대림아파트, 길성프리텔 등이 비교적 신규 아파트로 꼽히고 있다.동부센트레빌 2차 31평형 시세는 2억8000만~3억3000만원선이며, 대림e편한세상 36평형은 3억1000만~3억4000만원선을 나타내고 있다.