올 오피스텔 분양물량 2만 6551실…전년대비 절반수준

[이데일리 신수정 기자] 2007년 이후 15년 만에 오피스텔 수익률이 상승 쪽으로 방향을 틀었다. 하지만 수익률이 올라간 이면에는 급격한 기준금리 인상에 따른 영향이라는 분석이다. 또 주거 겸용으로 사용되는 오피스텔은 상업용 물건 대비 임대차3법 등에 대한 구속력이 강한 편이어서 가파르게 높아진 대출이자와 예금(저축)금리 수준 등을 고려하면 투자 대비 수익성은 과거보다 낮아진 수준이라는 평가다.

부동산R114에 따르면 올해 오피스텔 분양물량은 지난해 대비 절반 수준으로 급감한 (1~11월 누적) 2만 6551실로 집계됐다. 입주물량 또한 2019년 10만8335실로 정점을 기록한 이후 2022년 5만 5444실, 2024년 2만 7103실로 크게 줄어들 전망이다. 현재 시장이 위축돼 있지만 초과 공급 우려감은 낮은 상황이어서 수급에 따른 중장기 부담은 덜하다는 평가다.

오피스텔 매매가격은 꾸준히 오름세다. 신축 아파트에 대한 선호도가 높아지면서 건설사들이 해당 수요에 부흥하고자 대체 성격의 오피스텔을 주요 역세권에 공급한 탓이다. 이 때문에 전국 오피스텔의 3.3㎡당(계약면적 기준) 평균가격은 2022년 11월 현재 1098만원으로 시장 여건에 상관없이 상승세다. 이는 자재가격과 인건비 상승 등 물가가 반영된 부분들이 영향을 미쳤다고 볼 수 있다. 특히 오피스텔은 2021년 11월부터 바닥난방 면적 기준 규제가 전용면적 120㎡까지 완화됐고, 건축법 대상이어서 분양가상한제도 피할 수 있는 장점이 있다. 이에 건설사들도 서울 도심지를 중심으로 하이엔드 브랜드를 도입하며 고급 주거 시장까지 영역을 확장하는 분위기다.

2022년 하반기 수도권 오피스텔 청약경쟁률은 평균 1.19대1 수준으로 미달을 간신히 면한 수준이다. 다만 오피스텔은 별도의 청약통장이 필요 없어 시세차익이 기대될 경우 가수요가 붙는다는 점을 고려한다면 실질적인 청약성적은 미달이라고 봐도 무방하다는 분석이다. 청약홈 기준으로 2022년 하반기 수도권에서 총 35곳이 청약에 나섰으며 이 중 절반에 가까운 17곳이 미달된 것으로 나타났다. 2021년 동기간에는 수도권에서 10~20% 수준의 단지만 미달됐다는 점을 고려하면 분위기가 사뭇 달라졌다.

월세가격은 상승추세다. 최근 높아진 금리 수준과 월세가격의 강세 등의 분위기를 고려하면 2022년 현재 연 4.52% 수준인 임대수익률은 점진적으로 5% 이상으로 높아질 전망이다. 시중은행 예금, 저축 등의 금리가 연 5% 수준이고, 대출 금리가 연 7~8%까지 높아진 점을 고려할 때 현재 수준의 수익률은 레버리지 투자를 통해 이뤄지는 임대인들의 기대 이익이 훼손되는 수준이기 때문이다.

2022년 11월 오피스텔 재고가 많은 수도권과 광역시의 임대수익률을 살펴보면 △대전(6.87%) △광주(6.63%) △인천(5.39%) △부산(4.92%) △대구(4.75%) △울산(4.59%) △경기(4.54%) △서울(4.05%) 순으로 나타났다. 서울 수익률 수준이 가장 낮은 이유는 분양가 혹은 투자금이 가장 많이 투입되기 때문이다. 따라서 눈에 보이는 수익률은 상대적으로 낮지만 서울에 업무시설이 밀집해 있어 공실 가능성도 낮으므로 입지적인 이점과 환금성 등의 수익률 외 요소도 오피스텔 투자에 고려할 필요가 있다.