(Credit Research)현대산업개발①-불황터널 지났다

[edaily] "경희궁의 아침, 쉐르빌, 메가트리움, 루미아트, I-WANT, 아크로비스타, WE"VE, 래미안, 오벨리스크, E-편한세상"... 이번주 Credit Research 대상기업은 수많은 건설업체 가운데 지난해 "I-PARK" 라는 브랜드를 도입한 현대산업개발이다. 현대산업개발은 1977년 설립된 주택건설업체로 2001년 시공능력평가순위 5위 업체다. 지난해 초 I-PARK라는 브랜드명을 내걸고 새로운 도약을 다짐한 현대산업개발은 이후 서울, 수도권, 지방에서 잇따라 분양에 성공하는 기쁨을 맛봤다. 만성적 차입금 과다와 유동성 문제로 고전하던 현대산업개발은 지난해 주목할만한 재무지표 개선을 이뤄냈다. 대규모 자금이 묶여있는 I-Tower 매각협상이 순조롭게 끝나 고질적 자금난에서 헤어나게 된 것. 때마침 저금리 기조 정착과 주택경기 회복으로 분양시장이 활황을 나타내 영업현금 흐름도 매우 좋아졌다. 한기평과 한신정은 각각 지난해 8월과 11월 현대산업개발 신용등급을 BBB+로 한 단계 올렸다. 체질개선의 결과를 인정받은 현대산업개발이 올해에도 꾸준히 성장하려면 어떤 문제점을 해결해야 할 지 분석해본다. ◆현대산업개발: 회사채 BBB+, 기업어음 A3+(한국기업평가, 한국신용정보) ◇반전계기는 I-Tower 매각..미분양물량도 감소 현대산업개발이 유동성 위기에서 탈출한 것은 I-Tower 매각이 결정적 계기가 됐다. 연면적 기준으로 국내 최대규모 빌딩인 역삼동 I-Tower는 지난해 6월 6632억원에 미국계 투자전문회사인 론스타에 팔렸다. 당시 현대산업개발은 I-Tower 건설을 위해 4700억원의 공사비를 투입했고 추가 공사비 부담도 만만치않았다. 이 무렵 차입금은 2조원 가량이나 됐고 유동성 문제는 최고조에 달했다. 절대절명 위기상황에서 자금이 묶여있었던 I-Tower 매각협상이 성사되자 위기해결의 실마리를 찾은 것이다. 이후 지난해말 기준으로 차입금은 7700억까지 줄어 매출액대비 순차입금 비율 20.2%, 부채비율은 200%대로 떨어졌다. 미분양 아파트 물량급감도 재무구조 개선에 한 몫 했다. 작년 2분기 후 주택경기가 빠른 회복세를 타면서 주택산업의 "악성" 재고였던 미분양물량이 크게 줄어든 것. 2000년말 7799세대에 달했던 현대산업개발의 미분양주택은 작년말 1530세대로 80.4%나 감소했다. 업계 평균감소율 44%보다 2배 이상 양호한 수준으로 미분양주택 감소 효과를 금액으로 환산하면 6100억원에 달한다. *추정 대차대조표 및 주요 투자지표(동원경제연구소) ◇호재만발 건설업계..이미 바닥탈출 최근 건설업종은 눈부신 활황세를 나타내고 있다. 급등세를 멈출 줄 모르는 주택가격 동향은 물론 정부도 사회간접자본예산 5조원 증액, 경부고속전철 완공기간 2년 단축 등 건설경기 부양책을 꾸준히 내놓고있다. 지난해 주택분양시장은 큰 호황을 누렸다. 저금리 지속으로 급증한 시중유동성이 마땅한 투자처를 찾지못해 부동산 시장으로 쏠린 것. 그러나 근본적 원인은 공급감소에 의한 수급 불균형이라는 요인이다. 외환위기 후 주택공급이 급감한 여파가 작년 하반기부터 본격적으로 나타났고 이는 신규분양 시장 활황과 맞물려 폭발적 성장세를 나타냈다. 올해에도 이같은 추세는 계속될 전망이다. 동양증권 박형진 애널리스트는 "단기간 주택공급 확대에 의한 수급균형을 기대하기 어렵다"며 "올해에도 공급에 비해 수요가 많을 것이고 저금리 기조도 이어질 전망"이라고 분석했다. 주택 분양시장의 상승세를 기대해도 좋다는 분석이다. 최근 주택매매가 상승세는 둔화됐지만 연말 강남지역 주택가격 급등으로 가격이 강한 하방경직성을 보이고있다. 특히 지난해말 기준 전국 주택보급률은 94.1%에 달하지만 주택경기 주도지역인 서울과 수도권은 각각 71.7%, 84.1%에 불과하다. 이 지역에서 주택 수요초과 현상이 상당기간 존재할 것임을 알려주는 지표다. 지난 1월21일 건설교통부는 국내 수도권 개발제한구역(그린벨트) 13억평 가운데 2.8%에 해당하는 3754만평을 2020년까지 그린벨트에서 단계적으로 해제할 계획이라고 밝혔다. 주택 및 전세 가격안정화에 기여하지만 그린벨트 해제지역 개발을 위한 건설 수요도 증가시킬 요인이라는 점을 주목해야 한다. (기사 ②로 이어짐)