탈출구가 안보이는 일본 부동산 침체

[edaily 김홍기기자] 일본의 주택시장이 장기 침체 국면을 헤어나오지 못하고 있다. 영국의 이코노미스트는 일본 경제의 장기불황이 얼마나 깊은가를 알려면 일본의 주택시장을 보면 알 수 있다고 밝혔다. 다음은 그 내용을 정리한 것이다. 1991년 정점과 비교해 82%나 가치가 떨어진 일본 상업용 부동산 시장은 일본의 경제적 어려움을 나타내는 가장 악명높은 상징으로 남아있다. 상업용 부동산 가격의 하락은 기업체의 대차대조표의 문제점을 드러냈고 은행들의 결제능력에 위협을 가하고 있다. 이러한 문제 때문에 고이즈미 정부도 이전 정부와 마찬가지로 상업용 부동산 가격을 부양시키는 아이디어 개발에 몰두하고 있는 중이다. 그러나 개선기미가 보이지 않고 있다. 왜 그런지는 골드만 삭스의 "주택 매입 용이성 지수(affordability index)"를 살펴보면 알 수 있다. 주택 매입 용이성 지수는 장기주택 할부금리와 건축비, 임금, 저축 등 모든 것을 고려해서 일본인들이 현재의 조건하에서 얼마나 손쉽게 새로운 집을 구매할 수 있는 지를 나타낸다. 골드만 삭스의 부동산 분석가인 무라야마 리에는 "1996년 이 지표를 사용한 이래 처음으로 바닥권에서 벗어났다"고 말했다. 1996년 말의 정점 이후 자가 소유자의 주택 건설 물량은 43% 하락, 18년간 최저치를 기록했다. 그러나 신규 주택은 모기지 금리 하락과 부동산 가격 하락이 임금 정체를 상쇄시켜준 탓에 5년전과 같은 수준의 구매지표를 보여주고 있다. 무라야마는 수요가 떨어진 이유는 장래에 대해 불안해하고 있는 잠재적 주택 구매자에게는 그러한 산식은 더 이상 중요하지 않기 때문이라고 말한다. 지수와 주택시장의 간극이 확대되는 것은 부정적인 경제적 신뢰 지수를 나타낸다. 개혁론자들이 주창하는 많은 아이디어들로는 가까운 장래에 도시의 부동산 가격을 부양시킬 수 없다. 구획 정리 규정의 추가 완화와 같은 효율성 증진 방안은 단순하게 공급만 늘릴 뿐이다. 기업들로 하여금 보유 부동산을 떨궈내게 하는 어떠한 조치도 같은 효과를 낳을 것이다. 도시 땅 값을 지지하는 유일한 조치는 세제를 바꾸거나 정부에서 부동산을 매입하는 것이다. 과잉공급 문제에도 불구하고 사무실 공간과 도심 공간에 대한 수요 증가로 도쿄 주변의 땅 값이 들썩이기 시작했다. 그러나 현 단위의 부동산 가격 정체는 훨씬 더 풀기 힘든 문제다. 정부는 이미 공공부채로 옴짝달싹하기 힘든 상황이고 공공 자금은 은행에 우선순위를 두고 있다. 2005년까지 정부는 고정금리와 장기 모기지 대출로 은행과 경쟁하고 있는 주택대부공사를 폐지할 계획이다. 그리고 올해에는 예산을 20% 삭감할 계획이다. 고이즈미 자문관들이 구상하고 있는 다른 아이디어들도 별로 도움이 될 것 같지는 않다. 보다 정교한 주택 평가제도의 도입은 미국처럼 사람들이 주택을 보다 용이하게 사고 파는데 도움을 줄 것이라고 얘기된다. 그러나 이 제도가 진짜로 효과를 보기 위해서는 정부가 신뢰 위기를 보다 직접적으로 돌파해야만 한다. 불행하게도 고이즈미는 수요 하락 문제를 다루기 보다는 이러한 증상들이 있다고 밝히기만 하는 것으로 만족하고 있는 것 같다.