전세대출 총량서 제외하면 뭐하나…더 센 규제 온다(종합)

[이데일리 노희준 기자] 보증금 4억원(전세대출 1억6000만원+본인자금 2억4000만원)짜리 전셋집에 살던 A씨는 얼마전 재계약을 하면서 전셋값이 6억원으로 오르자 3억2000만원을 추가 대출 받았다. 전세대출 한도가 보증금의 80%(4억8000만원)여서 기존에 빌린 전세대출을 제외한 차액(3억2000만원) 만큼을 은행에서 빌린 것이다. A씨는 추가로 빌린 전세대출금 중 필요한 증액보증금 2억원을 제외한 나머지 1억2000만원은 주식에 투자했다. 하지만 앞으로는 불가능하다. 5대 시중은행들이 이달 27일께부터 전세보증금 증액분만큼만 대출을 해주기로 제한했기 때문이다.

아파트 3억원짜리 전셋집에 살고 있는 B씨의 경우 부모님 도움을 받아 보증금을 마련했다. 하지만 입주 후 가상자산에 투자할 목적으로 전세대출을 1억원 신청했다. 잔금일(입주일) 이후라도 3개월 이전까지는 전세대출을 받을 수 있기 때문이다. 하지만 B씨와 같은 대출 신청도 앞으로는 할 수 없다. 시중은행들이 앞으로는 전세보증금 잔금납부일 이후에는 전세대출 신청을 받지 않기로 했기 때문이다.

금융위원회가 지난 14일 전세대출을 올해 가계대출 총량 관리에서 제외하겠다고 밝혔지만, ‘빚투’(빚내서 투자) ‘갭투’(매매와 시세 차 이용한 투자)를 막기 위한 규제방안은 잇따라 나올 예정이다. 금융위원회의 요청으로 5대 시중은행들이 자율적인 전세대출 규제에 나선데다 금융당국도 추가 규제 방안을 검토하고 있다.

17일 금융당국에 따르면 금융위원회는 이르면 이번주, 늦어도 이달 안에 가계부채 추가 대책을 발표할 것으로 알려졌다. 대책 가운데 가장 논란을 부른 전세대출 규제는 일단 총량 규제 대상에서는 빠지는 것으로 정리됐다. 하지만 이것으로 전세대출 사안이 일단락됐는지는 확실치 않다.

금융당국 관계자는 “전세대출과 관련한 우려가 커 일단 대책 발표 이전에 ‘총량 규제 제외’ 부분을 먼저 밝혔다”며 “(다른 전세대출)추가 규제를 넣을지 뺄지는 아직 검토 중”이라고 말했다. 전세대출에 대한 추가 규제가 나올 가능성을 완전히 배제하지 않은 것이다.

우선 5대 시중은행은 지난15일 만나 ‘KB국민은행 억제책’을 모두 적용하기로 했다. KB국민은행은 지난달 29일부터 전세계약을 갱신할 때 전세대출 한도를 전셋값 증액 범위 내로 제한했다. 가령 기존 전세대출이 없고 전세보증금이 4억원에서 6억원으로 늘었다면 2억원 내로만 전세대출을 제한한 것이다. 기존에는 최대 전세보증금의 80%인 4억8000만원이 대출 한도였다. 5대 시중은행에 이어 지방은행, 인터넷은행, 기타 은행들도 이번주 비대면 방식으로 만나 전세대출 규제방안을 논의할 예정으로 알려졌다.

금융당국 차원에서 할 수 있는 규제방안은 가계부채 대책에 담길 예정이다. 우선 전세대출을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함하는 안이 꼽힌다. DSR은 주택담보대출, 신용대출 등 개인이 받은 모든 금융권 대출의 연간 원리금 상환액을 연소득을 나눈 비율이다. 현재 전세대출은 차주 단위의 DSR 40%(은행기준) 산정에서 제외돼 있다. 금융당국 관계자는 “현재 전세대출은 해당 대출을 받을 때는 DSR 산정에서 빠지고 전세대출을 받은 이후 신용대출 등 다른 대출을 받을 때 기존 대출의 이자로만 반영된다”고 말했다. 금융당국은 지난 4월 소득 외 상환재원이 인정된다며 전세자금대출, 예·적금담보대출, 보험계약대출을 차주단위 DSR 적용에서 제외했다.

만약 DSR 산정에 전세대출이 포함된다면 개념상 전세대출의 원금까지 포함해야 때문에 차주의 연간 원리금상환액이 크게 늘어난다. 대출 여력이 확 주는 것이다. 금융권 관계자는 “전세대출 만기를 통상의 전세계약 기간 2년으로만 하면 원리금 부담이 너무 커진다”며 “DSR산정시 적용할 별도의 전세대출 만기도 정해야 할 것”이라고 말했다.

전세대출의 보증기관 보증비율을 인하할 수도 있다. 현재 시중은행은 한국주택금융공사(90%)이나 서울보증보험(100%), 주택도시보증공사(100%) 보증을 받아 전세대출을 내주고 있다. 주금공 보증을 통해 1억원을 빌려준다면, 9000만원에 대해서는 사실상 리스크를 지지 않는다는 얘기다. 금융당국이 보증비율을 낮추면 은행이 리스크 관리 차원에서 금리를 올리거나 대출 한도를 줄일 수 있다. 다만 은행이 리스크 관리를 깐깐하게 하면, 신용도가 좋지 않은 저신용 서민부터 대출 문턱에 걸릴 우려가 있다.

일반적으로 이자만 갚다가 만기에 원금을 한꺼번에 갚는 전세대출 일부를 분할상환하게 하는 방식도 거론된다. 이미 부분 분할상환 방식의 전세대출 상품은 시중에 나와 있다. 다만 실제 취급액은 크지 않은 것으로 알려졌다. 금융권 관계자는 “이외에도 방안은 여러가지 생각해볼 수 있다”며 “정책엔 정답이 없고 결국 선택의 문제”라고 말했다.