강남 집값버블, 꺼질까..3가지 쟁점

[이데일리 남창균기자]  정부가 버블세븐의 거품이 꺼질 것으로 보는 이유는 소득대비 집값(18.9배)이 너무 오른 데다 하반기부터 세부담 증가를 골자로 한 8.31대책과 3.30대책이 본격적으로 시행되기 때문이다.  

하지만 시장에서는 반론도 적지 않다. 강남지역의 소득에 비춰보면 집값이 고평가된 것으로 볼 수 없는 데다 수요기반이 탄탄해 세부담 증가가 매물증가와 집값하락으로 연결될 가능성이 크지 않기 때문이다.

◇매물 나올까 = 정부는 다음달부터 재산세와 종합부동산세 등 보유세가 크게 늘어나고 내년부터 1가구2주택에 대한 양도세가 현재의 9-36%에서 50%로 중과되기 때문에 세부담을 회피하기 위해 집을 팔려는 사람이 늘어날 것으로 보고 있다. 매물이 늘어나면 집값은 자연스럽게 떨어질 수밖에 없다는 것이다.

하지만 시장에서는 양도세 부담 때문에 집을 팔 경우 같은 평형대로 옮길 수 없어 그대로 보유하려는 사람이 많을 것으로 보고 있다. 또 1가구2주택자들이 집을 팔더라도 강남 이외 지역의 주택을 팔기 때문에 강남지역 매물이 크게 늘지는 않을 것으로 예상한다.  

◇공급효과 볼까 = 서울에서 매년 10만가구 안팎의 주택이 공급되고, 강남권에서도 향후 5년간 10만가구가 공급되기 때문에 수급불균형이 해소될 것이라는 게 정부의 주장이다. 강남권 공급물량(10만가구)은 재고주택(24만가구)의 40% 수준이어서 수요를 충족시킬 수 있다는 것이다.

하지만 강남권 공급물량의 절반 이상이 임대주택인 데다 중소형주택은 10년, 중대형주택은 5년간 팔 수 없어 공급효과가 크지 않다는 시각도 있다. 특히 새로 공급되는 강남권 공급물량 중에는 50평형 이상이 미미하기 때문에 대형주택 수요를 해소할 수 없다는 것이다.

◇수요분산 될까 =  정부는 강남권 10만가구 공급과 함께 뉴타운을 개발해, 강남수요를 강북으로 분산할 계획이다. 이를 위해 9월에 2-3개 정도의 시범지구를 선정키로 했다. 강북뉴타운에 좋은 학교와 기반시설을 깔아주면 수요를 흡수할 수 있다는 계산이다.

하지만 강북뉴타운이 강남수요를 끌어내기에는 흡입력이 약하다는 게 시장 전문가들의 대체적인 시각이다. 강북뉴타운은 대부분 구릉지 재개발로 기반시설을 획기적으로 늘릴 수 없어 강남 주거여건을 따라갈 수 없기 때문이다.