[대박땅꾼의 땅스토리]올해 토지투자전략은

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] 병신년 새해를 맞이했다. 각자의 목표가 존재하듯이 재테크를 하는 사람들은 올해는 자신도 큰 부자가 될 수 있기를 바랄 것이고, 각 신문과 방송에서도 이러한 마음을 반영한 기사들을 쏟아냈다.

예를 들면 올해부터 바뀌는 부동산 세금과 정책에 관련된 이야기 말이다. 새해가 밝아옴에 따라 변화된 환경에 맞춰 새로운 부동산전략, 땅 투자 전략을 세웠다.

첫 번째 모두의 불황은 아니다는 점이다.

요즘 먹고 살기가 참 어렵다고 한다. 20대의 빈곤율이 40대를 넘어서고 고령층과 저소득층의 가구 부채율이 높아 비상이라는 등의 이야기는 주변 분위기를 우울하게 만든다. 오죽하면 로또판매처가 북새통이 될 정도일까. 일확천금을 노리는 사람이 많다는 것은 그만큼 장기간의 경기침체로 지푸라기라도 잡고 싶어하는 이가 많다는 의미다.

그러나 이것이 모두의 불황은 아니다. 이런 불황일수록 빛을 발하는 것이 ‘부동산의 이치’다. 부동산에 투자하기 가장 좋은 시기는 불경기라 불리는 시기다. 이런 시기일수록 경매와 급매 물건이 수두룩하게 쏟아져 나온다.

수익형 부동산도 처음에는 조금 낙후된 지역의 부동산이 나오는가 싶더니 연립과 빌라, 다세대, 다가구, 아파트 등의 돈 되는 물건들이 차례로 빠져나온다. 토지 역시 제주나 평택처럼 유명한 호재터보다는 그동안 잠잠했던 지방의 토지나 임야 등이 우선 등장하는 것도 이 때문이다.

불황은 언젠가 다시 호황으로 바뀔 수 있기 때문에 이럴 때 빠져나오는 물건을 잘 확인해 투자하는 것만으로도 시세 차익을 볼 수 있다.

두 번째 기다림의 시기가 도래한다는 점이다.

2016년의 부동산시장은 기다림의 시기가 주가 될 것으로 보인다. 많은 이들이 알고 있겠지만 2016년부터는 비사업용토지 죽, 나대지와 임야처럼 직접 농사짓지 않고 건축하지 않은 시세 차익용 목적의 토지의 양도소득세에 관련한 제도가 변경됐다.

기존 일반과세율에 10%를 추가 과세하는 것과 장기보유 특별공제에 관련한 사항이다.

그동안 사업용 토지에 대한 장기보유 특별공제가 이뤄졌지만 앞으로 비사업용 토지에도 장기보유 특별공제를 적용해 주는 것이다. 장기보유 특별공제는 말 그대로 오랫동안 보유할수록 세액감면을 해주는 것으로 이 공제제도의 기준이 되는 기간은 2016년 1월 1일부터 계산을 해 앞선 기간은 즉 ‘초기화’가 된다. 다시 말해 아무리 오래 보유해 장기보유 특별공제 대상이 되는 비사업용토지라도 2016년이 된 이상 3년간 기다림의 시간을 가져야 한다.

세 번째 완성되기 직전 풀어야 한다. 잘 사고, 잘 보유하는 것만큼 중요한 것이 적당할 때 처분해 최대 이익을 내는 것이다. 이때 중요한 것이 타이밍이다. 확실한 주체가 이끄는 개발 호재가 존재하는 곳은 결국 오른다는 것이다. 대표적으로 평택, 세종 등을 예로 들 수 있다.

부동산과 토지는 보통 3번에 걸쳐서 가격이 오른다고 알려졌다. 발표시점, 착공, 완공시점이다.

이 완성 직전에 부동산을 팔아야 한다. 대부분이 아는 것처럼 부동산투자, 땅 투자는 환금성이 다른 자산에 비해 빠르지 않다. 따라서 완성되기 직전에 여유를 두고 팔고 자신이 정했다면 확실하게 매도하는 것이 깔끔하다.