규제 힘 발휘하나..여의도 재건축, 60층 개발에도 호가 '뚝'

[이데일리 신수정 기자] 여의도 재건축 대장주 시범·한양 아파트가 초고층 대단지 변신을 예고했지만, 호가는 잠잠하다. 토지거래허가구역으로 묶인데다 대출 규제의 직격탄에서 벗어나지 못하면서 투자수요가 붙지 못한 탓이다.

51년 된 여의도 시범아파트, 최고 60층 재건축 추진. (사진=연합뉴스)

초고층 청사진에도 호가 떨어지고 거래절벽

8일 부동산업계에 따르면 서울 여의도 시범아파트의 호가가 하락하고 있다. 초고층 재건축 청사진이 나왔지만 강력한 규제에 시장 분위기가 따라오지 못하면서 매물이 소화되지 못하는 분위기다.

실제 시범 18동 전용 156㎡는 최근 36억원에서 1억원 몸값을 낮췄고 시범 14동 전용 156㎡도 최초 38억원에서 3억원 가량 호가를 낮췄다. 지난해 10월 35억원에 최고가를 경신하고선 거래 자체도 잠잠한 분위기다. A 공인중개소 대표는 “재건축을 기다리다 지친 집주인들이 매물로 내놓은 상황이지만, 토지거래허가구역으로 묶인 탓에 투자자와 조율이 어려운 상황이 많다”며 “매물 자체는 많지 않다”고 설명했다.

한양 A동 전용 105㎡ 매매가도 올 초 25억 8000만원에 신고가를 찍었지만, 최근엔 2억원 가량 가격을 낮춘 매물들이 늘어나고 있다. B 공인중개소 대표는 “신통기획 초안이 발표된 이후로 문의 전화는 많이 오는 상황이지만, 실제 거래가 이뤄지진 않고 있다”며 “기부채납 방식으로 임대아파트가 얼마나 들어올지 확실히 정해지지 않은 점도 투자자들이 관망하는 포인트”라고 설명했다.

1971년 준공된 시범아파트는 여의도에서 가장 오래된 단지로, 현재 최고 13층, 1584가구 규모다. 신통기획 초안에 따르면 단지 재건축시 최고 60층, 2400여 가구로 커진다. 1975년 지어진 한양아파트는 최고 12층 588가구에서 최고 50층, 1000여 가구로 탈바꿈된다.

인근 재건축 단지 역시 관망세 속 거래절벽이 이어지고 있다. 특히 시범·한양아파트 다음으로 재건축 속도가 빠른 삼부, 목화아파트는 통합재건축 합의가 미뤄지면서 거래도 잠잠한 상황이다. 실제 여의도 목화 전용 89㎡는 지난해 10월 22억원에 거래된 뒤 7개월 가량 매매거래가 끊겼다. 삼부아파트의 가장 최근 거래는 지난 1월 27억 2000만원에 전용면적 107㎡이 손바뀜된 것이 마지막이다.

거래허가구역지정 연장·대출규제 효과

시장에선 정부의 시장 안정화 규제가 제대로 작용하고 있다고 분석했다. 토지거래허가구역 지정이 투자목적의 자금 유입을 차단하고 손바뀜을 어렵게 만들고 있다는 설명이다.

서울시는 지난달 말 여의도를 포함한 압구정, 목동, 성수 전략지구를 토지거래허가구역으로 재지정했다. 토지거래허가구역에서는 기준면적 이상 주택·상가·토지 등을 거래할 때 반드시 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 특히 주거용 토지는 2년간 실거주용(매매·임대 금지)으로만 이용해야 한다.

팍팍한 대출규제 역시 발목을 잡는다. 현재 총대출액이 2억원을 넘으면 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 규제가 적용된다. 예를 들어 연 소득 5000만원인 직장인이 규제지역 내 9억원짜리 아파트를 연 4.17% 금리의 주담대를 받아 구입하려고 할 경우 만기를 30년으로 하면 대출가능 금액이 3억4200만원(DSR 39.99%)이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “서울시가 토지거래허가제를 1년 연장하는 동안 정비사업의 구체적인 추진 방법이나 일정, 순번 등 대상지역에 대한 향후 계획을 수립하는 데 쓸 것으로 보인다”며 “새정부 출범과 서울시장 선거를 앞둔 상황인 만큼 투자수요를 막는 대출규제와 토지거래허가제 연장 효과를 톡톡히 볼 것”이라고 설명했다.

일각에선 올해 말까지 최종 기부채납 비율 등이 확정되기 전까진 관망세가 이어질 것으로 내다봤다. 신통기획을 통한 용적률이 높아지더라도 기부채납 임대주택이 함께 늘어날 경우 사업성이 기대만큼 좋지 않을 수 있다는 우려 때문이다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “초고층 아파트로 변신한다고 하더라도 입주민들에게 용적률 인센티브가 전부 돌아간다면 가격이 뒷받침하겠지만, 기부채납 비율이 확정되지 않은 만큼 실제 투자로 이어질 가능성이 낮다”고 분석했다.