“국내 부동산 PF, 재무적투자자 늘리고 선분양 줄여야"

[이데일리 이미나 기자]

[이데일리 정두리 기자] 최근 전세계적으로 이자율이 오르면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 부실 문제가 커지고 있다. 국내 부동산 PF 개발에도 미국처럼 재무적 투자자(FI)의 참여를 유도하고 시행사의 자본 요건은 강화해야 한다는 주장이 제기됐다. 선분양비율을 축소하고 중도금 비중을 줄여나가 토지 및 부동산의 담보가치와 개발이익의 평가에 기반한 부동산금융이 발달할 수 있는 환경을 조성할 필요가 있다는 목소리다.

이보미 한국금융연구원 연구위원은 25일 ‘우리나라 부동산 PF 구조의 문제점과 시사점’ 보고서를 통해 이같이 밝혔다.

부동산개발은 토지매입·인허가, 시공 및 공사, 준공 후 단계로 구분된다. 국내에서는 법인 3억원, 개인 6억원 등의 요건만 갖추면 부동산개발업자로 등록해 부동산개발에 참여할 수 있는데 보통 초기 사업비와 토지매입금 중 5~10%를 출자한다. 나머지 자금은 금융기관의 브릿지론을 이용해 조달한다.

미국의 경우 일반적으로 시행사가 업무집행조합원(GP), 투자자가 유한책임조합원(LP)으로 참여하는 유한책임회사(LLC)를 구성해 총사업비의 20~30%의 초기 자본금을 마련한다. 나머지 자금은 금융사에서 담보대출로 마련하는 것은 국내와 유사하다. 토지매입을 위한 담보대출의 경우 주택담보대출비율(LTV)는 40~50% 정도 수준이다.

얼핏 보면 사업 초기 금융기관으로부터 대출받아 토지를 구입하는 구조는 양국이 비슷해 보이지만 국내는 건설단계에서 조달하는 본PF의 자금으로 토지구입자금을 상환하는 반면 미국은 LLC 등이 투자자로부터 추가 자금을 확보해 대출금을 모두 상환하고 토지 담보를 해제한 후 건설자금만 조달하는 차이점이 있다. 이 연구위원은 “국내에서는 본PF가 건설자금뿐 아니라 브릿지론 상환에도 쓰여서 자금조달 부담이 크고 유사시 담보권 등으로 얽힌 대출기관에 위험이 전이될 가능성이 크다”고 설명했다.

미국은 분양권을 받은 사람(수분양자)의 자금이 사업비에 충당되지 않는다는 점도 한국과 차이가 있다. 국내에서는 대규모 주거용 부동산개발은 착공 직후 선분양이 이뤄지는데, 수분양자가 낸 계약금과 중도금이 상당 부분 사업비에 쓰인다. 부동산 시세가 떨어질 것으로 예상되면 수분양자가 줄어 사업비 조달에 악영향을 미치게 되며, 미분양 비율이 높은 경우 공사가 중단되기까지 한다.

미국, 캐나다, 영국, 호주 등도 선분양 방식이 있지만 수분양자 자금이 사업비로 활용되지도 않는다. 수분양자는 분양 물건의 5~10%인 계약금만 내고 이는 제3기관에 예치된다. 사업자는 선분양비율과 수분양자 계약금을 사업성을 증명하는 담보권으로 사용해 대출 이자율을 낮추는 용도로 활용한다.

이 연구위원은 “우리나라 부동산 PF가 브릿지론을 본PF 대금으로 상환하거나 수분양자 자금을 이용하고 시공사의 신용도에 의존하는 방식으로 발전한 것은 대규모 개발에 따른 위험을 분산할 다양한 투자자의 부족에서 기인하는 것”이라며 “이를 개선하기 위해서는 시행사의 자본요건을 강화하고 다양한 형태의 파트너십을 통한 재무적 투자자의 참여를 유도할 필요가 있다”고 제언했다.