30억 집 증여 때 세금 15억→2억으로 줄여볼까…'신탁 수익권'의 마법

[이데일리 이성기 기자] 지난해 부동산 증여가 급증하면서 증여 자산 규모가 32조원을 넘어선 것으로 집계됐다. 부동산 증여세를 낸 사람도 15만명에 육박했다.

23일 국세청이 국회에 제출한 국정감사 자료 등에 따르면 지난해 부동산(토지·건물) 증여 재산 결정 금액은 32조 3877억원으로, 1년 전(17조 3290억원)과 비교해 15조 587억원(86.9%) 급증했다. 건물 증여 금액이 24조 2204억원, 토지 증여 금액이 8조 1673억원으로 각각 나타났다.

이 가운데 미성년자도 2만 706명으로 전년(1만 56명) 대비 배 이상 늘었다. 증여액 역시 2조 3504억원으로 전년(1조 617억원)에 견줘 크게 증가했다. 특히 세대를 건너뛰고 조부모에게 물려받은 `세대 생략` 증여 재산은 1조 117억원으로 전체 미성년자 증여 재산(2조 3504억원)의 43%에 달한다. 자산가치 상승과 부동산 세제 강화로 나이 어린 손주나 자녀에게 미리 증여한 것으로 보인다.

[그래픽=이데일리 김정훈 기자]

부동산 침체기 집값 하락세가 뚜렷해지면서 증여 거래도 늘고 있다. 싼 값에 파느니 차라리 물려주는 게 낫다고 판단한 집주인들이 많아진 것이다. 특히 내년에 주택 증여 시 취득세나, 팔 때 내야 하는 양도소득세(양도세)가 늘어나기 때문에 다주택자가 밀집한 강남 지역을 중심으로 증여 움직임이 활발한 양상이다.

공인중개사를 거치지 않고 직접 사고파는 `직거래`도 증가 추세다.

국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 서울 아파트 전체 거래 305건 중 직거래는 62건으로 20.32%를 기록했다. 매매 거래 5건 중 1건은 직거래로 이뤄진 셈이다. 올 하반기 들어 직거래 비중은 오름세를 보였다. 6월 8.11%로 10%를 밑돌았지만, △7월 11.41% △8월 14.74% △9월 20.32% 등 3개월 연속 증가 추세다. 직거래 비중이 높아진 것은 집값 하락 시기에 맞춰 증여성 거래가 늘어난 것으로 분석된다. 집값이 낮을 때 양도할 경우 그만큼 양도 차익도 줄어들어 세금을 절약할 수 있기 때문이다.

이런 특수관계인 간 매매, 상속·증여, 부담부증여(負擔附贈與·전세보증금이나 담보대출 등 부채를 포함해 물려주는 것) 등 전통적인 방법 외 신탁 수익권을 활용한 세감면 방법도 주목받고 있다. 물려주고자 하는 부동산에 신탁 수익권을 설정, 세감면 법인 전환을 진행하고 자녀를 대주주로 하는 법인을 설립해 지분을 양도하는 방식이다.

법률사무소 `새로` 측에 따르면, 30억원 시가의 부동산(취득가액 15억원·임대차 보증금 20억원·보유기간 10년) 기준으로 일반적인 증여 시 주택은 약 14억 7000만원, 주택 외 부동산은 약 13억 2000만원의 총 세액을 부담해야 한다. 하지만 신탁 수익권 세감면 법인 전환 방안을 적용하면 주택과 주택 외 부동산 모두 약 2억 500만원만 부담하게 돼 85%가량의 절세 효과를 볼 수 있다.

박예준 새로 대표 변호사는 “세법은 거래 관계에 대해 인위적으로 세금을 부과하기 위해 만들어진 것이므로, 합법적인 거래 구조의 변경을 통해 세금 부담을 낮출 수 있다”고 설명했다.