(개막! 분양가상한제)⑧통장별 전략

[이데일리 윤도진기자] 분양가상한제 도입과 함께 청약가점제가 실시되며 청약통장 보유자들의 청약 전략도 바뀌게된다.

특히 분양가상한제 아래서 한번 당첨되면 최대 10년간 재당첨이 금지(수도권 85㎡이하 10년, 85㎡초과 및 비수도권 85㎡이하 5년, 비수도권 85㎡ 초과 3년)돼 다시 청약에 나설 수 없다. 바뀌는 제도에 따른 각 청약통장별 활용 전략을 알아보자.

◇청약저축 = 85㎡이하 공공주택에 청약할 수 있는 통장으로 가점제가 도입돼도 청약환경에 큰 변화가 없다. 송파·광교신도시, 은평뉴타운 등 유망 공공택지의 중소형 물량이 청약대상이다.

청약저축 가입자 가운데 ①5년이상의 무주택 세대주 ②월 납입금을 60회이상 납입한 자 ③저축총액이 많은 자에게 우선 공급된다. 즉 종전과 같이 장기 무주택자가 우선적으로 공급받는 방식이다.

장기 청약저축 가입자는 부양가족수가 특별히 적지만 않다면 대체로 가점이 높다. 때문에 통장을 청약예금으로 바꿔 가점제를 적용 받아도 유리하다.

청약저축가입자가 자금여력이 있어 85㎡초과 주택이나 민영주택을 분양받기 원한다면 청약예금으로 갈아타면 된다. 이 경우 통장가입기간은 저축에 최초 가입한 날부터 산정되기 때문에 가점상 손해를 받지 않는다. 

그러나 반대로 예·부금 가입자가 가점이 낮다고 해서 저축으로 변경하는 것은 신중히 따져봐야 한다. 전환해도 그간의 가입기간을 인정 받을 수 없기 때문이다.

◇청약부금 및 중소형 청약예금= 청약부금과 청약예금(중소형)은 청약 대상이 같다. 두 경우 모두 바뀐 가점제로 `4채중 3채`(75%)를 가점제로 뽑는 85㎡이하의 민영 주택에 청약할 수 있다. 

예금·부금통장은 최근 인기가 높은 재개발(뉴타운)아파트나 민간택지 아파트, 공공택지 중 민영아파트 등이 대상이다. 다만 공급가구수가 상대적으로 적다는 게 단점이다.

우선 부금 및 중소형 청약예금 가입자 중 무주택자는 가점에 따라 당첨확률이 크게 달라진다. 기존에는 만 35세 이상·5년 이상 무주택세대주라면 공공택지나 투기과열지구 내 중소형 민영주택의 우선공급물량 75%를 두고 동일한 경쟁을 치뤘다. 그러나 9월부터는 가점에 따라 따라 당첨여부가 갈린다.

즉 통장 가입기간이 7년으로 같지만(9점), 부양가족이 2명(15점)이고 무주택기간 6년(14점)인 경우는 총 38점, 부양가족 4명(25점), 무주택기간 11년(24점)인 경우는 58점으로 차이가 크다. 앞으로는 무주택 기간이 5년이 안되더라도 부양가족이 많고, 가입기간이 길면 당첨 확률이 높아지는 것이다. 

한편 1순위 자격을 가진 청약부금, 중소형 청약예금 가입자들은 추첨제 방식에도 도전할 수 있다. 다만 25%만 공급되기 때문에 경쟁이 치열할 것으로 예상된다.
 
◇중대형 청약예금= 85㎡초과 분양 물량은 공공분양, 민영분양 모두 각 공급면적에 맞는 청약예금을 사용해 분양 받을 수 있다. 중대형은 가점제가 도입되면서 공급물량의 절반은 가점으로, 나머지는 추첨제로 분양된다.

중대형의 경우 채권입찰제가 적용돼 채권 매입금액에 따라 당첨 여부가 갈리지만 유망 분양물량의 경우 대부분의 청약자가 상한액까지 채권입찰금액을 적어 낼 것으로 보여 사실상 가점이 당첨을 좌우한다. 특히 가점제 상에서 유주택자의 경우 2순위로 밀리게 된다. 당첨확률이 종전에 비해 크게 떨어지게 되기 때문에 주택 보유여부가 큰 변수가 된다.
 
추첨제에서는 1주택자라도 1순위 자격이 유지된다. 다만 2주택 이상인 청약자는 추첨제에서도 2순위로 밀리게 되므로 청약을 통한 주택 마련을 기대한다면 기존 주택을 처분하는 게 좋다.
 
중소형 민간 아파트 대상 예·부금 가입자 가운데 신혼부부나 독신자로 부양가족이 적거나, 사회초년생 등 무주택 기간, 통장 가입기간이 짧은 이들은 중대형 청약예금이 오히려 당첨 가능성이 높다. 다만 비싼 분양가 만큼의 자금 부담은 염두에 둬야 할 부분이다.