`반값아파트` 열린우리-한나라案 뭐가 다른가?

[이데일리 윤진섭기자] "토지임대부 주택분양과 환매조건부 분양 대체 뭐가 좋은 거야?"

아파트 분양가 인하를 위해 여당과 야당이 모두 `반값 아파트 공급`을 해법으로 들고 나와 국민적 관심을 끌고 있다.

한나라당은 홍준표 의원이 제기한 '토지임대부 주택 분양(반값아파트)'을 당론으로 채택했고, 열린우리당은 이계안 의원이 발의한 '환매조건부 분양’을 검토하고 있다.

두 법안 모두 아파트 분양가격을 50% 이상 낮추는 것을 골자로 하고 있다는 공통점을 지닌다. 하지만 소유권을 인정해주는 방식에는 차이가 있어 각기 장단점을 지니고 있다는 평가다.

◇ 분양가 대폭 인하 공통점, 소유권은 차이점

두 법안 모두 분양가격을 50% 이상 낮추는 것을 골자로 하고 있다는 게 공통점이다. 정부가 11.15 부동산 대책을 통해 밝힌 20-30%의 분양가 인하폭보다 크다.

반면 건물. 토지 소유권에 있어서 토지임대부 주택분양은 건물만, 환매조건부 분양은 주택에 대한 모든 권리를 인정하지만 나중에 되팔 경우엔 공공기관에만 되팔도록 한다는 점에서 차이점이 있다.

'토지임대부 주택 분양방식'은 홍준표 의원의 대표 발의로 당론으로 채택된 것으로 토지, 건물을 모두 분양하는 현행 방식과 달리 토지에 대한 소유권은 국가 또는 공공기관이 가진 채 건물만 일반에 분양하는 것이다.

홍 의원은 분양가를 지금의 절반 수준인 평당 500만-600만원대로 인하할 수 있다고 주장한다.

다만 입주자는 토지 임대료를 부담해야 하는데 홍 의원은 서울의 경우 30평형대를 기준으로 월 30만원 정도면 가능할 것으로 보고 있다. 용적률을 400%까지 허용하면 땅값과 임대료를 더 낮출 수 있다고 본다.

분양받은 아파트는 10년간 전매가 금지되고, 10년 후에는 일반 주택처럼 사고 팔 수 있다.

이에 비해 환매조건부 분양은 공공기관이 저렴한 가격으로 실수요자에게 주택을 분양토록 하고 주택 소유권자는 주택에 대한 모든 권리를 행사할 수 있지만 팔 경우에는 반드시 공공기관에 되팔도록 하는 방안이다.

국가나 지방자치단체, 대한주택공사, 한국토지공사 등이 환매주택 건설사업의 주체이며 이들이 공공택지내에서 주택을 지을 경우 일정범위내에서 환매주택을 우선 건설해야 한다.

또 환매주택을 공급할 경우 공급원가를 의무적으로 공개해야 하며 입주할 수 있는 사람은 무주택자로 한정하고 있다. 이 의원도 환매조건부로 분양하게 되면 지금 분양가의 60% 정도, 시세의 50%내외에서 분양할 수 있을 것으로 전망하고 있다.

◇ 토지매입비용은 환매조건부 분양이 유리..임대주택과 차별성이 관건 

두 법안 중 어느 법안이 보다 현실적이고, 서민 주거 안정에 맞는가에 대해선 의견이 분분하다. 다만 토지 임대부 주택분양은 10년 전매 금지 후 건물에 대해 거래를 할 수 있다는 점에서, 집=재테크로 인식하는 일반 수요자들의 정서에 어느 정도 부합할 수 있다는 게 장점이다. 

반면 환매 조건부 분양은 공공기관에 되파는 조건이기 때문에 사실상 임대주택과 다르지 않은 것으로 받아들여져 상대적으로 수요자들의 관심이 덜할 수 있다.

이와는 반대로 반값 아파트 공급 실현의 열쇠로 꼽히는 막대한 토지 매입 비용에 있어선 환매조건부 분양이 보다 유리하다.

환매 조건부 분양은 토지임대부와 달리 공공기관이 토지소유권을 계속 가지고 있을 필요는 없기 때문이다. 그러나 토지임대부 분양은 건물만 분양하는 관계로 정부 또는 민간기관이 막대한 토지를 확보해야 하기 때문에 상대적으로 비용이 더 들 것으로 학계는 분석하고 있다. <참조 : 반값 아파트 가능할까?..`집=재테크` 국민정서 걸림돌>