(쏙쏙!부동산)토지보상금의 비밀

[이데일리 김자영기자] 올해 송파 위례신도시와 서울 마곡지구 등에서 1분기에 8조원 안팎의 토지보상금이 풀립니다. 이 두 지역에서는 현재 토지보상작업이 진행중인데요. 토지보상금, 과연 어떻게 지급되는 것일까요?

토지보상금은 토지를 양도한다는 계약체결 후 소유권이전등기를 마치면 개인 은행계좌로 직접 입금이 됩니다. 해당 토지에 근저당권이나 압류 등이 설정된 경우에는 계약체결 전에 모두 해결해야 합니다.

보상금은 현지인의 경우 전액 현금으로 지급됩니다. 원하는 경우에는 채권으로 지급되기도 합니다. 현지인이 아닌 부동산소유자(부재지주)의 경우 1억원 초과금액은 채권으로 지급되고 1억원만 현금으로 줍니다.

이때 채권은 토지개발채권이라 부르는데 현지인채권과 부재지주용채권으로 각각 발행됩니다. 현지인채권의 경우 3년만기 국고채 금리를 적용하는 것이 일반적이지만 3년만기 정기예금금리가 높은 경우에는 이를 적용합니다. 부재지주용채권은 시중은행의 3년만기 정기예금금리를 무조건 적용하게 됩니다.

지난 7일 토지보상작업에 들어간 위례신도시 사업단에는 9일 현재 보상자들이 보상금 신청을 위해 다녀가고 있는데요. 한국토지공사는 위례신도시 현지인에게 보상금 전액을 현금으로 보상해야 하지만 지난달 26일 보상계획 변경공고를 냈습니다.

변경된 내용은 토지보상금액이 3억원을 초과하는 현지인의 경우 보상착수일로부터 첫 6개월간은 당사자가 원하는 경우에 한해 `현금+채권` 지급방식을 시행하고 오는 7월 1일부터는 한달 동안 `전액현금` 방식을 시행한다는 것입니다. 다만 `현금+채권` 방식은 3억원까지 현금보상이 되고 3억원 초과하는 금액은 현금과 채권을 반씩 배분해 보상됩니다.

한국토지공사는 최근 경제사정이 어려운데다 건설사들이 위기를 맞으면서 건설사로부터 토지매각대금이 회수되지 않자 위례신도시 토지보상과정에서 방법을 변경하게 된 것입니다. 토공은 보상방법을 변경하면서 주민들의 반응이 부정적이지 않을까 하는 우려를 하기도 했는데요.

토공에 따르면 우려와 달리 채권보상에 대한 반응이 좋다고 합니다. 그 이유는 현금으로 보상받는 경우 양도세가 20% 감면되는 반면 채권의 경우 양도세를 25% 감면 받을 수 있기 때문인데요. 만약 3년만기 특약을 하게 되면 30%의 양도세 감면을 받을 수 있습니다.

또 현재 토공이 발행하는 개발채권의 이자율은 5.4%(3년만기)인데요. 시중에 유통되는 공사채(트리플A 기준)의 수익률은 8일 기준으로 4.5% 수준입니다. 따라서 1%포인트의 수익률 차익만큼 채권값으로 돌려받을 수 있게 됩니다. 예를 들어 1000만원짜리 채권이 1030만원이 되는 셈이니 현금으로 받는 것보다 이익인 것입니다.

실제로 지난 7일 위례신도시에서 한 현지인은 50억원을 모두 채권으로 보상받았는데요. 이를 현금화하면 51억5000만원이 됩니다.