부동산 `애물단지`로 전락하나

[이데일리 이진철기자] 부동산값 안정을 위한 정부의 세금강화 방침이 윤곽을 드러내면서 부동산이 애물단지로 전락할 지도 모른다는 우려감이 커지고 있다. 부동산을 계속 가지고 있으면 늘어난 보유세를 부담해야 하고, 팔려고 해도 시세차익의 대부분을 양도세로 납부할 수밖에 없기 때문이다.

정부는 이달말 발표예정인 부동산종합대책에서 다주택자에 대한 양도세를 중과하고, 종합부동산세의 과세기준도 기존 9억원에서 하향조정키로 방침을 정했다. 이에따라 부동산 관련 세부담 증가가 가시화되고 있다.

실제로 지난 2003년 5월 서울 강남구 대치동 K아파트 41평형을 7억4000만원에 취득해 현재 11억5000만원에 매도할 경우 양도세는 투기지역이기 때문에 실거래가로 계산된다. 이때 9~36%의 세율이 적용되면 양도세(주민세포함)는 1억2046만원을 내면 되지만 양도세율이 50%로 중과되면 1억8339만원, 60% 중과를 적용하면 2억2007만원으로 부담이 크게 늘어난다.

비투기지역인 노원구 중계동 L아파트 42평형의 경우 2년을 보유한 후 매도하면 투기지역보다 양도세 부담이 더욱 크게 증가한다.

현재 매도할 경우는 기준시가로 계산돼 취득가는 3억1450만원에 매도가격인 4억400만원에 대한 1606만원의 양도세를 부담하면 된다. 그러나 내년부터는 실거래가로 적용돼 취득가격 4억4000만원에 매도가 5억9000만원에 대한 세금을 내야 한다. 이럴 경우 50%중과가 적용되면 양도세는 6212만원, 60%중과가 되면 7454만원으로 현재보다 부담이 4~5배가 늘어나게 된다.

아파트를 취득할 경우에도 기준시가에서 실거래가가 적용돼 취득·등록세 부담이 증가할 수밖에 없다. 서울 성동구 성수동 L아파트 38평형을 매입할 경우 기준시가를 적용한 취득·등록세는 1798만원이지만 실거래가로 바뀌면서 세금이 2120만원으로 15.2%가 늘게 된다.

김정용 내집마련정보사 연구원은 "집값이 오를 때에는 세금증가분을 매수자에게 전가시킬 수 있지만 지금처럼 하향 분위기가 강할 때는 그 부담이 매도자의 부담으로 돌아올 수밖에 없다"며 "급하게 거래를 해야하는 사정이 있지 않는 이상 매수자나 매도자 모두 세금부담을 걱정해 부동산 거래자체를 포기하게 될 것"이라고 말했다.

◇다주택자, 비인기지역 먼저 매도.. 지역별 집값 양극화 심화될 듯

이같은 양도세 부담을 피하기 위해 부동산을 계속 보유하더라도 정부가 과표현실화를 통해 보유세율을 오는 2008년까지 2배로 강화한다는 방침이어서 세부담에선 피할 수 없다.

그러나 집 보유자들이 세금부담을 피하기 위해 집을 팔고 싶어도 현재 거래가 되지 않기 때문에 제때에 매도를 할 수도 없는 상황이다.

송파구 신천동 J공인 관계자는 "정부가 8월말 부동산종합대책을 내놓겠다고 밝힌 이후 매수세가 사라져 거래가 거의 이루어지지 않고 있다"면서 "아직은 피부로 와닿지 않지만 현재까지 정부가 밝힌 부동산 세제강화가 시행될 경우 세부담에 대한 파장은 만만치 않을 것"이라고 말했다.

김선덕 건설산업전략연구소 소장은 "세부담 증가로 인해 신규 수요는 줄고 팔려는 사람들도 매도를 못하게 되면 가격은 하향세를 보일 수밖에 없다"면서 "그러나 자금력이 있는 다주택보유자들은 양도세 부담 때문에 집을 팔지 않을 가능성이 크기 때문에 가격을 낮추는 효과는 한계가 있을 것"이라고 전망했다.

안명숙 우리은행 부동산팀장은 "다주택자가 세금부담을 피하기 위해 매도를 선택할 경우 당연히 집값이 오를 가능성이 적으면서 양도차익이 적은 지역의 보유 주택을 먼저 매도해 세부담을 줄이려고 할 것"이라며 "이는 집값 급등지역인 강남, 분당 등의 가격을 잡는 것이 아닌 외곽지역의 가격하락으로 이어져 지역별 집값 양극화현상이 심화로 나타날 수도 있다"고 예상했다.