[대박땅꾼의 땅스토리]지가가 올랐는데 땅값은 떨어진다고?

[전은규 대박땅꾼 부동산연구소장] “지가가 오르는데 땅값이 떨어진단 말입니까?”라고 종종 질문을 받는다. 실제로 이런 경우는 왕왕 발생한다. 실제로 맘 편하게 현금 1~3억원을 움직일 수 있는 사람이 생각보다 많지 않다.

세종시에 토지투자 광풍이 불었다는 사실을, 그리고 아직 세종시 토지투자를 하려는 사람이 많다는 사실을 여러분은 알고 있을 것이다. 과거 여러분이 한 토지를 샀다고 하자. 그 땅을 운 좋게 1억원을 주고 샀는데 주변 땅값이 스멀스멀 올라가 5억원 정도로 올랐다고 하자. 그러니 여러분이 할 일은 5억원을 주고 내 땅을 사갈 새 주인을 찾아주면 될 일이다.

의기양양하게 근처 부동산에 땅을 내놓으려고 가면 보통 부동산에서는 “주변시세가 평당 00만원입니다. 내려주세요”라고 요청한다. 만약 당장 팔 이유가 없으면 ‘그럼 말지 뭐’ 할 수 있지만 대개 땅을 내놓는 사람들은 급전이 필요한 경우가 많기에 혼란스러워진다. 특히나 빨리 처리하고 싶은 사람으로서는 안절부절못하게 된다. 결국 중개업소의 요청에 맞춰 땅값을 내려 팔게 되는 것이다.

덩치가 큰 토지는 그 값이 커질 수밖에 없다. 아무리 좋은 위치와 토지더라도 그 덩어리가 크면 일반 토지 투자자들이 쉽사리 도전하지 못한다. 즉, 구입 시부터 ‘팔 것’을 고려해 투자하지 않으면 이런 일이 발생한다.

토지는 주택이나 아파트와 달리 규격이 없다. 시세도 없고 대략적인 가격만 존재한다. 즉, 땅은 땅주인 마음대로 토지가격이 정해지는 셈이다. 사는 사람이 꼭 그 땅이어야 하는 경우는 어떻게든 사겠지만 그런 드라마 같은 일은 잘 일어나지 않는다. 몇몇 기업체에서만이 필요로 할 뿐이다. 따라서 토지투자 시부터 팔기 어려운 땅은 절대 투자하지 말아야 한다.

처음 이야기했던 지가는 올라도 땅값은 떨어지는 경우는 바로 ‘팔리지 않는 토지’일 때 발생한다. 따라서 초보 투자자일수록 땅의 미래가치를 보고 판단하되 큰 땅보다는 작은 땅을 여러 개 사들여 리스크를 분산시키는 게 좋은 방법이다. 또, 세종시처럼 비싼 땅보다는 아직 지가가 저렴한 땅이 지가상승하는 속도가 빠르다는 것도 염두에 두자.

다시 정리하자면 땅은 될 수 있는 대로 분산해서 사는 것이 정답이다. 나중에 쉽게 팔 수 있는 땅을 여러 개 보유하고 있는 것이 좋다. 또, 금액 대에 맞춰 예쁘게 잘라 팔 수 있는 그런 땅을 보유하고 있다면 지가와 내 땅값을 모두를 지킬 수 있다.