재개발·재건축 MB효과..태풍?미풍!

[이데일리 윤도진기자] 참여정부 막바지 안정세로 접어들었던 수도권 재개발, 재건축은 이명박 한나라당 후보의 대통령 당선으로 다시금 상승 기대감이 커지고 있다. 
 
시장에서는 전반적으로 재개발·재건축의 상품가치에 대한 기대가 커졌다는 반응이다. 그러나 강남 재건축의 경우 규제완화가 쉽지 않을 것이라는 예상 속에 거래만 더욱 얼어붙을 가능성이 있다는 지적도 나온다.

이 당선자는 후보시절부터 "서울 구도심 등 기존 도시 과밀지역에 용적률이나 층고 규제를 완화하는 게 효율적"이라고 재개발·재건축에 대해 언급해 왔다. 

현재 재건축의 경우 단지별로 용적률 제한, 소형평형 의무비율, 임대아파트 건립의무, 개발부담금제, 분양가상한제 등의 규제가 적용되고 있다.
 
◇재건축 `기대심리` 자극= 서울 강남권을 중심으로 한 재건축 시장은 이 당선자의 용적률 인상 등 규제 완화 공약에 대한 기대감으로 12월 초부터 호가를 높이는 양상을 보여왔다. 그러나 전문가들은 재건축 규제완화는 시장 안정이 전제돼야만 가능하기 때문에 큰 폭의 손질은 쉽지 않다고 보고 있다. 

이에 따라 재건축 집주인들이 기대 심리로 호가를 올리는 것은 다소 성급한 판단일 수 있다는 것이다.

특히 금융규제와 금리상승 등으로 매수자들이 나설만한 여건이 형성되지 않은 상태에서 매도자들의 기대심리만 커지게 될 경우 재건축 시장은 더욱 얼어붙을 수 있다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 "재건축 규제 완화는 집값이 불안해질 경우 다시 `원위치`할 가능성도 있다"며 "특히 집권 초기 강남 재건축 규제를 대폭 완화할 가능성은 높지 않아 보인다"고 말했다.

대치동의 한 부동산 관계자 역시 "재건축 아파트값 상승은 집권 초기 정부로서 부담이 될 것이기 때문에 용적률 완화 문제는 시간이 걸릴 것"이라며 "매도-매수 호가만 벌어지게 돼 매수자들이 적극적으로 나서는 걸 기대하기는 힘들다"고 말했다.

◇재개발 투기판 우려= 강북권의 재개발(뉴타운 사업)이나 재정비사업 등은 재건축보다는 더욱 활성화될 것으로 보인다. 재건축의 경우 규제완화시 폭발력도 강하고 현재 관련 규제도 촘촘하지만 재개발은 사업 가속화가 상대적으로 용이한 점이 활성화의 요인으로 꼽힌다.
 
사업 전망이 밝아진만큼 아직 구역지정을 받지 않아 규제가 덜한 노후주택 밀집지역의 경우 투자자들이 몰릴 수 있다는 게 전문가들의 의견이다. 특히 `강북 뉴타운`이 이 당선자의 서울시장 재임시절 시작한 작품임을 감안하면 개발 사업이 더욱 속도를 낼 전망이다.

그러나 개발 열풍에 힘입어 노후지역의 다세대·연립 등의 가격이 급등하게 되면 이 지역에 터전을 잡고 있는 서민들의 주거비용만 더욱 커지게 돼 주거불안을 가속화시킬 수 있다는 지적도 나온다.

마포구 연남동의 한 부동산 관계자는 "토지거래허가제가 적용되는 지역 외에 아직 구역 지정이 이뤄지지 않은 노후주택가의 다세대·연립 등은 올해도 급등세를 보였다"며 "새 정부에 들어가게 되면 더욱 지분값이 오를 가능성이 크다"고 말했다.

■재개발·재건축
- 재개발 : 뉴타운 사업 등 구도심 정비사업 통한 주택공급 확대
- 재건축: 용적률 제한 완화(개포 주공 등), 층고 제한 완화(잠실 주공5단지 등)
- 소형평형 의무비율, 임대아파트 의무제 등 단계적 완화 가능성