(안상모의 미국 부동산 ABC)임대용 아파트 구입

[이데일리 안상모 칼럼니스트] 미국에서 아파트를 구입할 때는 세를 주기가 쉬운지 여부도 반드시 고려해야 한다.

아파트 형태에 따라서는 세를 주는데 불편할 수 있고, 월세를 시장가격으로 제대로 받지 못하는 경우도 있기 때문에, 구입자는 실제 입주를 하지않는 경우를 생각하여 리스에 대한 개념을 미리 염두에 두는 것이 중요하다.

맨해튼의 경우, 모든 아파트 소유자가 자유로이 월세를 인상할 수 있는 것은 아니다.

맨해튼에는 먼저 렌트(월세)가 안정된 리스(Rent Stabilized Lease) 아파트가 있다. 뉴욕시는 지난 1960년대 후반에 렌트안정법을 만들어, 렌트를 인상할 수 있는 금액에 상한을 정해 놓았다. 이러한 렌트 가이드라인은 해마다 정해지는데 매년 10월에 발효가 된다.

반면, 월세 비제한 리스(Non- Stabilized Lease) 아파트의 경우는 소유자가 수요와 공급에 따라 시장가격으로 렌트를 정할 수 있다. 소유자는 렌트안정법 가이드라인을 따를 수 있으나, 반드시 따를 의무는 없다. 이와같은 형태의 리스를 고급 아파트 비안정 리스(Luxury destabilization) 이라고도 부른다. 이 법은 1993년 입법되었다. 수입이 연간 25만불 이상이 되는 세입자가 입주하는 아파트로서 월 렌트가 2000불이 넘는 아파트가 이 법을 적용 받으며, 따라서 렌트안정법을 따를 의무가 없다. 6세대 이하의 빌딩에 대한 렌트 역시 월세 안정법을 따르지 않아도 된다.

코압 아파트를 세놓는 방법도 있다. 코압 아파트 구입자는 코압아파트를 소유하는 것이 아니라 코압아파트에 대한 지분을 구입함과 동시에 특정 아파트에 대하여 리스를 하여 입주하게되는 형태이다. 따라서 코압아파트 구입자가 본인이 살고 있는 특정 아파트를 타인에게 임대하게되면 이는 서브리스(Sublease), 즉 재임대가 된다. 코압빌딩은 운영위원회가 관리주체가 되고 운영위원회가 아파트의 서브리스에 대한 방침을 정한다. 일반적으로 서브리스는 특정기간(1년에서 3년 사이) 동안 제한되며, 코압 구입자는 리스갱신의 권한이 없다. 코압빌딩에 따라 서브리스 방침이 완화된 곳도 있다. 세입예정자는 개인 재정사항이나 사회적인 활동사항등에 대한 정보를 운영위원회에 제출하여야 하고, 인터뷰를 거쳐야 하며, 운영위원회는 서브리스에 대한 승인여부를 투표를 통하여 결정하게된다. 승인된 세입자는 빌딩의 모든 규정과 규칙을 준수하여야 하며, 월세를 코압위원회에 납부하여야 한다.

콘도 리스(Condo Lease)의 경우는 맨해튼 리스 아파트 물량 중 20%를 차지하는데, 콘도의 리스는 아파트 소유자가 직접 하게되고 리스 규정이 코압빌딩 보다는 덜 엄격하다. 콘도의 운영위원회 역시 세입예정자에게 재정 사항이나 사회생활에 대한 정보를 제공하도록 요구하고 가끔은 인터뷰를 한다. 승인절차가 코압보다는 쉬우며 세입예정자에게 리스비용을 징구한다.

따라서 리스를 염두에 두고 콘도와 코압을 구입할 때는 리스 절차나 간편함 등을 고려하는 것이 장기적으로 매우 중요하다.