전세대출 DSR 포함시 한도 '뚝'…1억 빌리기도 어렵다

(사진=연합뉴스)

[이데일리 서대웅 신수정 기자] 주택대출 자산을 가장 많이 보유한 KB금융(105560) 산하 KB경영연구소가 전세자금대출을 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 대상에 포함하자고 제언한 가운데 정부가 이를 받아들일 경우 전세시장에 상당한 변화가 예고된다. 당장 전세대출 규모가 큰 폭으로 줄어들게 돼 주택시장에 ‘순수 전세’(100% 전세보증금으로 임차)는 퇴출될 가능성이 높다. 이 경우 약 1000조원 규모로 사금고 역할을 해온 전세시장이 대폭 축소되고, 유동성(시장에 유입된 자금)도 그만큼 줄어드는 셈이다.

실제 KB금융그룹이 제안한 대로 전세대출을 DSR에 적용시켜보면 대출 가능한도가 대폭 줄어드는 것으로 나타났다.

연봉 5천만원 직장인, DSR 40% 적용시 전세대출 한도 1억 안돼

구체적으로 KB경영연구소는 만기 일시상환 신용대출에 적용 중인 산정만기(5년)보다 긴 만기를 산정해 DSR 규제를 전세대출에도 적용할 필요가 있다고 밝혔다. 신용대출은 실제 약정 기간이 1년이고 계약을 갱신하는 방식으로 만기를 늘리지만 DSR 산정 땐 ‘5년 만기 원리금균등상환 방식’을 가정해 대출 규모를 계산한다. 통상 2년 만기 일시상환으로 약정하는 전세대출에도 이러한 방식을 적용해야 한다는 것이다.

이 경우 차주가 받을 수 있는 전세대출금은 현저히 줄어들게 된다. 연봉이 5000만원인 차주가 산정만기 5년, 연 4.2% 금리(5월 5대은행 주택금융공사 보증부 전세대출 평균금리)로 1억원을 빌린다고 가정하면 DSR은 약 44.4%(장래소득 미반영)로 대출이 불가능하다. 이마저도 다른 대출이 전혀 없다고 가정했을 때다. 이 차주는 1억원 미만으로 돈을 빌려 ‘차주별 DSR 규제’를 피하는 수밖에 없다.

산정만기를 10년으로 늘려도 이 차주가 같은 금리로 빌릴 수 있는 한도는 약 1억6500만원에 불과하다. 연봉이 7000만원이라면 동일한 조건에서 2억3000만원까지 대출이 가능하고 1억원 연봉자여야 3억3000만원까지 빌릴 수 있다. 5월 기준 서울 아파트 평균 전세가격은 5억7000만원(KB부동산 통계)으로, 전세대출에 DSR을 적용할 경우 상당수의 서민들이 금융기관에서 돈을 빌려 보증금을 마련하기는 어려워진다는 얘기다.

전세대출이 현재 DSR 산정 대상에서 빠져 있는 것은 원금을 상환할 수 있는 보증성 자금, 즉 상환자금이 별도로 존재하기 때문이다. 정부는 예적금담보대출, 보험약관대출처럼 상환자금이 있는 대출엔 DSR 산정에서 제외하고 있다. 전세대출은 만기 시 돌려받는 전세보증금으로 상환이 가능하다.

강민석 KB경영연구소 박사는 “전세대출은 거래 금액이 커 상환능력을 넘어서는 대출은 가계에 부담으로 작용하며 과도한 대출은 주택시장에도 부정적 영향을 미친다”며 DSR 적용 필요성을 설명했다.

전세대출 DSR 적용…전문가들 의견 분분

부동산시장 전문가들 사이에서도 의견이 갈리고 있다. 두성규 목민경제정책연구소 대표는 “전세대출 규제시 예상치 못한 부작용이나 상당한 사회적 비용을 초래할 수 있다”며 “특히 취약층의 부담이 가중될 수 있다”고 봤다. 그러면서 “현재 전세제도는 집값 하락 위험을 집주인이 떠안고 저렴한 주거비용으로 주거공간을 세입자에게 제공하는 등 바람직한 측면도 있다”면서 “전세제도의 존속에 영향을 미칠 제도적 변화를 정부가 주도해서는 안 된다”고 강조했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “전세사기가 문제니 (전세대출을 규제해) 전세를 없애도록 유도하는 것은 너무 단순한 접근”이라며 “시장에서 작동하고 있는 제도를 인위적으로 통제하면 부작용이 생길 수 있다”고 지적했다. 그는 또 “서울에선 가족 단위 거주가 가능한 월세는 수백만원에 이르는데, 월수익 대부분이 거주비로 지출되면 향후 내집 마련은 어려워질 수 있는 만큼 보다 적절한 대안들이 논의돼야 한다”고 했다.

반면 송승현 도시와경제 대표는 “저신용자들에게 무분별한 대출을 해 주다 보면 상환 능력이 떨어지고 주택 가격 거품도 생길 수 있다”며 “점진적으로 주택 보증 비율을 낮추고 전세대출에 DSR 적용을 확대하는 방안을 검토할 필요가 있다”고 말했다.