"내년 전세난 계속될 것…부동산시장 변곡점 내년 3Q"

[이데일리 경계영 기자] 내년 월세 전환이 빨라지면서 전세난이 이어지고 전세 가격도 오를 것이라는 전망이 나왔다. 전세보증금으로 내집마련에 나서는 무주택자가 늘며 도심 소형주택이 상대적으로 가격이 오를 수 있다는 분석이다.

김규정 NH투자증권 연구원은 5일 보고서를 통해 내년 부동산시장에 영향을 줄 변수로 전세를 꼽았다. 전세에서 월세로의 전환이 빨라지면서 전세난과 전세가격 상승세가 지속될 수 있다는 것. KB국민은행에 따르면 10월 기준 전국 아파트 전세가율은 73.3%로 사상 최고치를 기록한 바 있다.

그는 “전세난에 시달리던 무주택자가 집값보다 높은 전세보증금을 기반으로 내집마련에 나설 수 있다”며 “도심 소형주택을 중심으로 가격이 오를 수 있다”고 예상했다.

서울 강남권과 지방 대도시를 중심으로 제2 전성기를 맞은 재건축아파트 역시 강세를 보일 수 있다는 게 그의 판단이다. 아파트값이 오르고 사업규제가 완화해 투자성이 좋아지고 사업 압력도 높아졌다는 이유에서다.

그는 “건설사도 재건축을 수주하며 재건축 아파트시장이 활기를 띨 수 있고 재건축 멸실에 따라 주변 전세가격이 오르고 인기 아파트지구 청약도 열기를 보일 것”이라며 “유망 지역에 공급되는 새 아파트 분양에 대한 수요도 여전할 것”이라고 봤다.

다만 수익형·상업용 부동산에 대해 그는 “상품별로 공급과잉에 따라 임대수익률이 내려가는 사례가 적지 않고 투자가치가 높은 상품을 선별하기도 어려워졌다”며 신중한 접근을 권했다.

두 번째 변수로는 주택금융정책이 지목됐다. 올해 주택거래를 보면 아파트보다 저렴한 연립, 단독, 다세대주택 등의 거래가 늘었고 월세시장이 커지면서 중산층 이하 주거비용 부담이 늘어난 것으로 조사됐다.

김 연구원은 “내년 서울 강남 재건축을 시작으로 고급주택 분양이 성공을 거두는 동시에 반전세나 월세로 밀려나는 주거하향 이동도 나타날 것”이라며 “주거계층 양극화가 심해질 수 있어 저금리로 주택시장에 새로 진입한 수요자가 성공적으로 안착할 수 있는 주택금융정책의 중요성이 대두될 것”이라고 강조했다.

마지막으로 내년 공급량 조절이 중요하다는 게 그의 주장이다. 내년에도 공급시장이 진정되지 않고 공급량이 이어진다면 과잉공급과 그에 따른 부작용이 나타날 수 있다는 것.

그는 “올해까지 늘어난 아파트 분양물량은 2017년부터 본격적으로 입주된다”며 “내년 주택시장 공급조절에 실패하면 입주량 증가에 따른 시장 불안이 길어질 수 있는 만큼 기존 재고주택 활용도를 높이고 리모델링을 위한 제도 정비와 금융지원책을 마련해야 한다”고 역설했다.

이와 함께 그는 내년 부동산시장 변곡점으로 내년 3분기를 꼽았다. 김 연구원은 “상반기 실시될 대출심사 강화와 원금분할상환제 적용의 파급효과, 주택공급에 따른 시장 변화가 하반기 시장 흐름을 좌우할 것”이라고 설명했다.