‘후폭풍’ 휩싸인 오피스텔‥월셋값 빠지고 매물 쏟아지고

[이데일리 김동욱 기자] 지난해 6월 서울 관악구 신림동에 들어서는 ‘프라비다 트라움’ 오피스텔 한 채를 분양받았던 김민수(가명·45)씨는 조만간 이 오피스텔을 처분할 생각이다. 앞으로 수익률 하락이 불가피해졌기 때문이다. 김씨는 분양 당시 소득세를 내지 않으려고 임대사업자 등록을 하지 않고 업무용으로 신고해 세입자를 받았다. 업무용으로 등록하면서 분양가의 10%에 해당하는 금액을 부가세 명목으로 환급받기도 했다. 하지만 김씨는 이 돈을 고스란히 물게 생겼다. 정부가 주택 임대소득을 검증해 세금을 물리기로 해서다. 이렇게 되면 김씨는 업무용 오피스텔을 주거용으로 사용한 게 탄로나 그동안 환급받은 세금을 토해내야 한다.

게다가 주변에 오피스텔과 원룸이 넘쳐나면서 임대수익률은 악화일로를 걷고 있다. 분양 당시 업체가 제시한 수익률은 연 11%. 보증금 1000만원에 월세 65만원 받을 수 있다는 계산에 따른 것이었다. 그러나 현재 이 오피스텔 시세는 보증금 1000만원에 월세 45만~48만원. 수익률은 5%대로 뚝 떨어졌다.

△ 연도별 전국 오피스텔 입주물량, 자료제공=부동산114 (실 기준)

수익형 부동산 상품으로 주목을 받았던 오피스텔이 공급 과잉과 정부의 임대소득 과세 방침으로 휘청거리고 있다.

공급이 수요를 웃돌면서 월셋값이 급락하는 것은 물론 임대 수익률 하락에 오피스텔을 처분하려는 집주인이 늘면서 매물도 넘쳐나고 있다. 특히 세입자를 가려받는 식으로 월세 소득을 감췄던 업무용 오피스텔 주인들은 발등에 불이 떨어졌다. 정부의 월세 소득 과세 방침에 따라 앞으로 임대소득 노출이 불가피해졌기 때문이다.

지난 1월 입주한 신촌 푸르지오는 분양 당시 업체가 제시한 것보다 월셋값이 5~10만원 가량 내렸다. 비슷한 시기에 입주한 상암동 한화오벨리스크 19㎡(전용면적)는 보증금 1000만원에 월세 45만원 수준으로 수익률이 연 3.8%에 불과하다. 연간 임대소득 540만원(45만원*12)에 대출이자(4.5% 가정) 311만원을 뺀 뒤 실투자금 5900만원(분양가 1억3800만원 중 6900만원 대출)을 나눈 값이다. 분양 당시 업체가 제시한 수익률 연 6~7%에 한참 못 미친다. 업무용 오피스텔 주인이 환급받았던 세금을 다시 토해낼 경우 수익률은 더 내려갈 수밖에 없다. 상암동 K공인 관계자는 “기대만큼 수익률이 저조하다보니 오피스텔을 처분하려는 집주인은 많지만 사려는 사람은 없어 매맷값도 하락하는 추세”라고 말했다.

부동산업계에서는 오피스텔 시장에 찬바람이 더욱 몰아칠 것으로 보고 있다. 앞으로 시장에서 소화해야 할 오피스텔 물량이 적지 않아서다. 올해 전국의 오피스텔 입주물량은 4만4389실(서울·수도권 2만3249실)로 지난해보다 1만557실 많다.

△연도별 전국 오피스텔 수익률 추이, 자료제공:부동산114 (단위 : %)

반면 수익률은 하향곡선을 그리고 있다. 한국감정원에 따르면 지난달 서울·수도권 오피스텔 임대료는 전달보다 0.5% 내려 전체 주택 유형 중 하락 폭이 가장 컸다. 2월 기준 서울 지역 오피스텔 수익률은 5.3%(부동산114 집계)로 2009년(6.08%) 이후 5년 연속 하락세다.

윤지해 부동산114 연구위원은 “업무용에서 주거용으로 갈아탄다고 해도 환급받았던 부가세를 물어야 하기 때문에 업무용 오피스텔 소유자로선 부담이 상당할 것”이라며 “시장에 업무용 오피스텔이 쏟아져 최악의 공급 과잉 사태가 발생할 수도 있다”고 말했다.