'선공후당'은 내 집 마련만 늦출뿐…분상제 단지 찜하라

[이데일리 오희나 기자] 금리 인상과 집값 고점 인식에 거래절벽이 이어지면서 청약시장의 열기도 빠르게 식고 있다. 지난해 세자릿수에 달하던 서울의 청약 경쟁률이 5분의 1 수준으로 떨어지고 ‘n차 무순위 청약’이 이어지는 등 ‘선당후곰’에서 ‘선곰후당’으로 분위기가 사뭇 달라졌다. 하반기 수도권에서 대규모 공급이 이뤄지는 만큼 분위기를 반전할 수 있을지 주목된다.

‘선당후곰→선곰후당’…계산기 두드리는 무주택자

10일 부동산R114에 따르면 올해 상반기 서울의 아파트 평균 청약경쟁률은 29.84대1로 나타났다. 지난해 164.13대1에 달하던 경쟁률이 5분의 1수준으로 떨어졌다. 지난 2월 분양에 나섰던 ‘센트레빌아스테리움영등포’가 1순위 경쟁률 199.74대1을 기록한 것을 제외하곤 청약경쟁률이 저조했다. 청약자 수도 급감했다. 지난해 1순위 청약자 수는 28만1975명에 달했지만 올해 상반기는 3만7206명에 그쳤다. 아직 하반기가 남았지만 작년 같은 수준을 기대하기는 어렵다는 전망이다. 금리 인상 기조와 대출 규제 등으로 작년 말부터 부동산 시장 거래절벽이 이어지는 데다 서울 외곽지부터 조정 국면에 진입하면서 분양시장에도 영향을 미친 것으로 풀이된다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]

실제로 강북 미아동에서 올해 처음으로 분양에 나섰던 ‘북서울자이폴라리스’는 평균 34대1의 경쟁률을 기록했지만 미 계약분이 나오면서 무순위 청약에 들어갔다. 인근에서 분양에 나섰던 ‘한화 포레나 미아’ 또한 미계약분이 나오면서 무순위 청약에 들어갔고 강북 수유동 ‘칸타빌 수유팰리스’는 3차례에 걸친 무순위 청약에도 주인을 찾지 못하자 할인분양에 들어가기도 했다. 이들 지역은 모두 분양가상한제 미적용 지역이어서 분양가가 높게 책정됐다는 공통점이 있다.

경기도도 상황은 마찬가지다. 지난해 평균 청약경쟁률 28.65대1을 기록했던 경기도는 올해 10.03대1로 급감했다. 미분양 단지도 크게 늘었다. 지난 4월 경기 안성시에서 분양된 ‘안성 공도 센트럴카운티 에듀파크’는 전용 84㎡ 4개 주택형이, 경기 동두천시 생연동 ‘브라운스톤 인터포레’도 전체 8개 주택형 중 3개 주택형이 모집 가구 수를 채우지 못하고 미달했다.

‘묻지마 청약’이 이어졌던 청약시장의 분위기가 불과 반년 사이에 급반전한 셈이다. 작년 말부터 대구 등 지방에서 시작된 미분양 공포가 수도권으로 점차 확산하는 분위기다.

다만, 민간 택지나 분양가 상한제 대상이 아닌 단지들을 중심으로는 미분양이 대폭 늘었지만 공공택지 내 분양가가 저렴한 아파트는 여전히 높은 경쟁률로 마감하는 등 양극화 현상이 이어지고 있다. 집값 고점 인식이 커진데다 올해부터 아파트 분양 잔금에도 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하는 등 대출 규제가 까다로워지면서 수도권 청약시장도 옥석 가리기가 본격화하는 모습이다.

여경희 부동산R114 연구원은 “올해 들어 청약시장은 집값 고점 인식, 대출 규제, 금리 인상 등이 맞물리면서 청약경쟁률과 당첨 가점이 예년에 비해 낮아지는 등 열기가 주춤해졌다”며 “주요 정비사업 단지에서 분양가 제도 개선 이후로 일정을 미루면서 고가점자가 통장을 사용하지 않은 것도 당첨 가점 하락에 영향을 미친 것으로 추정한다”고 말했다.

하반기 휘경3구역·인덕원자이SK뷰 등 ‘대어’ 출격

하반기에는 수도권을 중심으로 대규모 물량 공급이 이어진다. 청약 수요자가 기다렸던 주요 단지도 나오는 만큼 가라앉은 청약 시장의 분위기를 반전할 수 있을지 관심이 쏠리고 있다. 부동산R114에 따르면 올해 하반기 전국 23만9939가구가 분양에 나선다. 이중 서울에서는 1만7845가구를, 경기도에서는 7만6435가구를 분양할 예정이다. 정부의 분양가 상한제 개편으로 분양가를 올릴 길이 열리면서 그동안 미뤄졌던 분양 물량을 순차적으로 공급할 것으로 보인다.

서울에서는 내달 GS건설이 동대문구 이문·휘경재정비촉진지구 내 ‘휘경3구역’ 1806가구 중 719가구를 분양한다. 동부건설은 은평구 역촌동 ‘센트레빌파크프레스티지’ 752가구 가운데 454가구를 공급한다.

9월 송파구에서는 리모델링 단지인 ‘둔촌현대1차’와 ‘힐스테이트e편한세상문정’이 분양에 나선다. 10월에는 마포구 아현동에서 ‘마포더클래시’ 분양이 예정돼 있다. 경기도에서도 광명 재개발 구역 등이 잇따라 분양에 나선다. 내달 광명에서는 대우건설, 롯데건설, 현대엔지니어링 등이 광명2R구역 재개발을 통해 ‘베르몬트로 광명’ 3344가구 중 754가구를 공급한다. 광명뉴타운 내 첫 분양가상한제 적용 단지다.

또한 GS건설은 철산동 주공8·9단지 재건축으로 총 3804가구의 대단지 아파트를 선보일 예정이다. 오는 10월에는 광명1R구역재개발이 대기하고 있다. 이밖에 경기도 의왕에서도 GS건설과 SK에코플랜트가 내손다구역 재개발을 통해 ‘인덕원자이SK뷰’를 분양한다. 인천에서는 롯데건설이 인창C구역 재개발로 1180가구 중 686가구를 공급하고, 검단 신도시 AA23 블럭에선 ‘인천검단금강펜테리움’ 1049가구가 분양 예정이다.

전문가들은 하반기 분양가 상한제 개편을 기다렸던 단지의 분양이 잇따르겠지만 금리 인상, 대출 규제 등으로 금융부담이 높아진 상황이어서 분양가가 높게 나온다면 상반기와 같은 관망세가 이어질 수 있다고 분석했다.

정지영(필명 아임해피) 아이원 대표는 “하반기 분양가 상승 추세가 이어지면서 청약제도 개편도 예정돼 있어 관망세가 지속할 것”이라며 “아직 청약은 시세대비 저렴해야 한다는 인식이 있어서 분양가가 올라가면 청약을 미루는 실수요자가 늘어날 것”이라고 말했다.

박지민 월용청약연구소 대표는 “상반기 분양가가 높았던 곳보다는 인천 검단, 평택, 오산 세교 등 분상제를 적용한 공공택지로 청약 수요가 이동했다”며 “하반기 분상제 개편을 기다렸던 단지의 분양이 이어지겠지만 분양가가 높게 나온다면 수도권 공공택지로 수요가 분산되는 현상이 이어질 것”이라고 내다봤다.