분양가 상한제 개편되면 건설주 오를까

[이데일리 김겨레 기자] 최근 수도권 주택 시장 침체로 건설주 주가가 부진을 겪고 있다. 정부가 이달 분양가 상한제를 개편하면 건설사의 수익성 개선과 주가 상승으로 이어질 지 관심이 쏠린다.

최근 3개월간 코스피지수 대비 코스피 건설업지수 추이. (자료=한국거래소)

12일 한국거래소에 따르면 현대건설(000720)은 지난 3월 11일부터 이날까지 3개월 사이 11.73% 하락했다. 같은기간 GS건설(006360)(-17.49%) 대우건설(047040)(-6.00%) DL이앤씨(375500)(-23.58%) 등도 일제히 떨어졌다.

같은 기간 주요 건설업종을 담은 KRX건설지수는 8.32% 내렸다. 코스피 건설업종은 13.27% 하락해 전체 코스피 업종 가운데 의료정밀 업종을 제외하고 가장 많이 하락했다.

최근 건설주가 부진한 이유는 수도권 집값 고점 인식과 금리 인상 등으로 주택 거래가 침체됐기 때문이다. 또 러시아-우크라이나 전쟁과 인플레이션으로 자재비가 급등해 건설사 수익성에 악영향을 끼친 데다 공사비 급등이 재정비사업 분양가 갈등으로 이어져 분양 물량이 줄어든 탓이다. 둔촌주공 재건축 사업 뿐 아니라 수도권 곳곳의 사업장에서 일반분양을 미루고 분양가 상한제 개편을 기다리고 있다.

분양가 갈등으로 수도권 공급물량이 줄어들 기미가 보이자 정부는 이달 분양가 상한제 개편을 예고했다. 택지비와 가산비로 포함되는 항목을 현실회해 분양가가 상승할 전망이다. 분양가가 상승할 경우 공사비 급등으로 울며 겨자먹기로 공사를 했던 건설사 입장에서는 숨통이 트일 것으로 보인다. 또 분양을 지체했던 정비사업지의 일반분양이 하반기 대거 이뤄지면 건설사의 주택 매출을 높이고, 자재가격 상승분을 전가할 수 있게 된다.

강경태 한국투자증권 연구원은 “분양가 상한제 개편은 국내 건설사들의 주가 반등을 이끌 핵심 이벤트”라며 “연초 아파트 골조 붕괴 사고로 시작된 각종 악재로 더 안좋아질 것도 없다”고 말했다.

다만 분양가 상승에 따른 수요 감소, 즉 미분양 리스크도 높아진다. 분양가 상한제가 개편되면 기존 구축 아파트 실거래가와 신축 아파트 분양가의 괴리가 축소되면서 청약 열기가 줄어들게 된다. 올들어 분양가 상한제가 적용되지 않는 서울 지역 청약이 고분양가 논란에 대거 미계약된 것과 같은 이치다.

이때문에 중소형 건설주 보다는 대형 건설주 위주의 접근이 필요하다는 조언도 나온다. 조영환 키움증권 연구원은 “대형 건설주 위주의 접근이 필요한 시기”라며 “브랜드 수요가 견조해 미분양 리스크가 비교적 낮은 데다 수도권 정비사업 수주 경쟁력이 높기 때문”이라고 말했다.