(가닥잡은 8·31대책)보유세 부담 얼마까지?

[이데일리 김상욱기자] 정부의 부동산대책중 보유단계에 부과하는 세금들의 경우 주로 고가주택을 소유하고 있는 종합부동산세 대상자들에게 초점이 맞춰져 있다.

종합부동산세 부과대상 주택의 기준시가가 9억원에서 6억원으로 낮춰지고 세부담 상한선은 폐지대신 상향조정쪽으로 방향을 잡고 있다. 결국 고가주택 보유자들의 세금부담이 크게 늘어날 전망이다.

특히 현재 인별합산 방식에서 세대별합산 방식으로 기준이 바뀔경우 부부가 각각 고가주택을 소유하고 있는 경우 세금부담이 더욱 커질 것으로 예상되고 있다.

종부세 대상자외 일반 주택을 보유하고 있는 사람들의 세부담도 늘어날 것으로 전망되고 있다. 정부가 과세표준을 단계적으로 현실화하기로 했기 때문이다.

◇종부세 `범위확대·기준강화`..세부담 급증

우선 고가주택에 부과되는 종합부동산세의 경우 대상주택이 확대되고 기준도 강화될 전망이다. 급격한 세금부담 증가를 막기위해 도입됐던 상한선도 200%까지 확대하는 방안이 집중논의되고 있다. 

현재 주택의 기준시가는 9억원에서 6억원으로 낮춰질 전망이며 나대지의 경우 6억원에서 3억~4억원 수준으로 하향조정될 것으로 관측되고 있다. 주택의 경우 종부세 부과대상이 올해 8만5000명에서 내년에는 18만5000명수준으로 늘어날 것이란 전망이다.

여기에 주택가격에 매겨지는 세금의 비율을 나타내는 실효세율도 올해 0.15%에서 오는 2009년까지 1%로 높아진다. 이에따라 기준시가의 50%인 과세표준도 일단 내년에는 70%, 2009년에는 100%로 상향조정된다.

또 현재 개인별로 소유한 주택에 대해 종부세를 부과하던 방식에서 세대별 보유주택을 합산해 과세하는 방식으로 전환될 경우 세금부담은 더욱 커질 수 밖에 없다. 종부세율 구조가 누진세율인 만큼 세대별로 합산해 과세할 경우 과세대상 금액이 높아지고 그에따라 높은 세율이 적용되기 때문이다.

현재 종부세는 과세표준 4억5000만원에서 10억원은 1%, 10억원에서 50억원은 2%, 50억원 이상은 3%로 세율이 정해져 있다.

◇재산세도 과표현실화..`종부세보단 부담적어`

일반적으로 주택을 보유하고 있는 사람들에 대해 부과되는 재산세의 경우 종부세에 비해 세금부담이 크게 늘어나진 않을 전망이다.

당초 일반주택들의 경우도 2009년까지 실효세율을 1%로 맞추는 방안이 검토됐지만 일반서민들의 세부담이 단기간에 늘어날 수 있다는 지적이 제기되며 다시 수정됐다.

다만 오는 2019년까지 실효세율이 1%로 높아질 전망이라 점진적인 세금증가는 피할 수 없다.
여기에 내년부터 주택매매시 실거래가 신고가 의무화되면 그 영향으로 기준시가도 실거래가를 반영해 상향조정될 가능성이 크다. 기준시가가 상향조정될 경우 과세표준 금액이 올라가는 만큼 그에따른 세금부담이 늘어날 수 있다.

현재 재산세는 과세표준 4000만원이하 0.15%, 4000만원~1억원은 0.3%, 1억원 초과분은 0.5%의 세율이 적용되고 있다.

◇보유세 얼마나 늘어날까?

종합부동산세의 경우 세금부담이 크게 늘어난다. 특히 종부세 부과기준이 9억원에서 6억원으로 낮아지는 만큼 새로 종부세 대상에 포함되는 주택보유자들의 경우 추가적은 세금부담이 불가피할 전망이다. 

가령 기준시가 7억원(과표 3억5000만원)짜리 주택을 보유한 경우 지금은 과표기준에 따라 0.15∼0.5%의 세율을 적용, 재산세를 149만원만 내면 된다. 종부세가 기준시가 9억원이상 주택에만 부과되기 때문에 일반적인 재산세 부과대상에만 속했기 때문이다.

하지만 내년부터 종부세 대상자에 포함되면 6억원 초과분인 1억원에 대해 과표율 70%를 적용한 7000만원에 대해 1%의 세금을 내야 한다. 이중 6억원을 넘는 1억원에 대해 이미 재산세 25만원을 냈기 때문에 추가로 부담할 종부세는 25만원을 공제한 45만원이 된다.

만일 부인과 고가주택을 각각 소유하고 있는 경우라면 세부담은 더욱 크게 늘어난다. 부부가 기준시가로 6억원짜리 주택을 각각 보유하고 있다면 지금은 재산세 124만원씩 총 248만원을 내면 된다. 부부가 각각 보유한 주택에 대해서만 재산세를 부담하기 때문이다.

하지만 합산과세가 시행될 경우 기준시가는 12억원이 된다. 따라서 종부세 부과 기준을 넘는 6억원에 70%의 과표율을 적용한 4억2000만원에 대해 1%의 종부세율이 적용된다.

이 경우 종부세는 420만원이 되고 이미 낸 재산세 124만원을 공제한 296만원을 추가로 부담해야 한다. 만일 합산과세할 주택이 많아지거나 가격이 높은 고가주택일수록 세부담은 더욱 늘어나게 된다.

일반적인 재산세의 경우 과표 현실화에 따른 과표적용 비율이 올해 50%에서 10년에 걸쳐 5%포인트씩 올라가 2017년 100%가 된다. 따라서 4억원짜리 집을 보유할 경우 올해 과표는 절반인 2억원이지만 내년에는 55%를 적용, 과표가 2억2000만원이 된다.

따라서 재산세는 올해 74만원에서 내년에는 84만원으로 10만원 정도 많아진다. 집값이 오르지 않는 것을 전제로 할 때, 과표 100%가 적용되는 2017년에는 4억원에 세율이 적용돼 재산세는 174만원이 된다.