송파 분양가 3.3㎡당 1000만~1100만원

[이데일리 윤진섭기자] 송파(위례)신도시의 개발계획이 확정됐다. 2005년 8·31 대책 당시 발표 이후 3년여 만에 개발계획이 확정된 것이다. 이에 따라 신도시 개발이 본 궤도에 오를 것으로 보인다.

이번 개발계획은 당초 작년 9월에 나올 예정이었다. 그러나 서울시, 국방부 등과의 협의 과정이 지연되면서 10개월 이상 늦어졌고, 결과적으로 분양 일정도 2010년 하반기로 1년 이상 늦어지게 됐다.
 
또 분양가는 당초 3.3㎡당 900만원대에서 공급이 예상됐지만 용적률 축소, 원자재가격 상승에 따라 3.3㎡당 1000만~1100만원선에 공급될 것으로 보인다.

◇송파신도시 2010년 하반기 4200가구 첫 분양

송파(위례)신도시의 첫 분양은 2010년 하반기로 선분양 방식으로 결정됐다. 현재로선 2010년 10월이 유력하다. 이는 애초 내년 9월로 예정했던 것과 비교하면 1년 이상 늦어진 것이다.

이처럼 개발계획이 늦어진 데는 서울시와 국방부 등 관계부처와의 협의가 지연됐기 때문이다. 서울시는 송파(위례)신도시와 관련해 임대주택 비율 조정, 사전 교통계획수립, SH공사 참여를 요구해왔다.

또 국방부는 송파(위례)신도시 내에 위치한 골프장 사용을 두고 분양 직전까지 사용하거나 대체 부지를 요구, 개발계획 확정이 늦어졌다. 개발계획이 늦어짐에 따라 국토부는 후분양키로 한 방침을 바꿔 선분양으로 분양 방식을 변경했다.

국토부 관계자는 "후분양 로드맵에 따르면 2010년 이후에는 공정 60%이상이 끝난 뒤에 분양해야 되는 데 이렇게 되면 애초 계획보다 2년이상 분양이 늦어진다"면서 선분양하게 된 이유를 설명했다.

연도별 분양 주택수는 2010년 4200가구, 2011년 1만6020가구, 2012년 단독 410가구, 공동주택 1만7670가구, 2013년 단독 210가구, 공동주택 7490가구이다. 위례신도시는 2005년 8·31 대책 당시 전면 공영개발하는 것으로 방침이 정해졌었다.

이 경우 중소형은 청약저축가입자만, 중대형은 청약예금 가입자만 청약할 수 있다. 청약부금 가입자는 청약 기회가 없다. 그러나 서울시 산하 SH공사가 장기전세주택공급 및 임대주택사업 참여를 요구하고 있고, 주택공사는 중대형 사업을 하지 않을 방침이어서 전면 공영개발 방침이 바뀔 가능성도 배제할 수 없다.

◇송파신도시 분양가는 3.3㎡당 1000만원 안팎
 
정부는 중소형 주택의 경우 분양가를 3.3㎡당 900만원대에서 한다는 방침이었다. 그러나 용적률이 214%에서 200%로 낮아지고, 군부대 이전 비용 증가, 원자재가 상승 등으로 인해 이를 지키기가 쉽지 않을 것으로 예상되고 있다.

송파신도시의 총 조성원가는 대략 8조5000억원으로 추정되고 있다. 이를 공동주택, 단독주택, 상업용지, 공원 등이 조성되는 면적으로 나누면 3.3㎡당 조성원가는 약 820만~830만원선이다.

용적률이 214%임을 감안하면 택지비는 3.3㎡당 388만원이 된다. 하지만 200% 낮아짐에 따라 택지비는 3.3㎡당 410만원선이 유력하다. 분양가상한제가 적용되는 중소면적 분양 아파트의 택지공급가는 조성원가의 110%에 공급하도록 규정돼 있어 최종 수요자에게 공급되는 택지비는 3.3㎡당 450만원 안팎이 된다.

공급아파트가 철근콘크리트(RC)구조인 경우 지상층 기본형건축비는 현재 3.3㎡당 440만원이다. 여기에 지상층 기본형건축비의 10%인 가산비용(36만원)을 더하면 3.3㎡당 분양가는 920만원을 넘게 된다.

여기에 단품슬라이딩제도 도입과 송파신도시 최초 분양 예정시기(2010년 10월)까지 기본형 건축비 상승을 감안하면 분양가는 3.3㎡당 1000만~1100만원선까지 오를 수 있다.

◇송파신도시 4만6000가구, 당초 계획보다 3000가구 줄어
 
2005년 8.31 대책 당시 송파(위례)신도시는 4만6000가구로 계획됐다가 2006년 정부는 11.15대책을 통해 4만9000가구로 3000가구를 늘렸었다.

그러나 올 1월 중앙도시계획위원회가 인근지역과 용적률을 맞추도록 한 권고를 받아들여 국토부는 용적률을 214%에서 200%로 낮췄고 이에 따라 주택수는 3000가구 줄어들었다.

국토부는 주택수를 줄이지 않기 위해 주택의 평균 면적을 줄이는 방안도 검토했으나 강남 수요에 부응하기 위해 주택수를 줄이는 쪽을 택했다.

주택은 단독주택 620가구, 공동주택 4만2056가구, 주상복합 3324가구이다. 공동주택은 60㎡이하가 1만1437가구, 60㎡초과~85㎡이하가 1만1857가구, 85㎡초과가 1만8762가구로 중대형의 비율이 44.6%에 이른다.

임대주택은 전체 주택의 43%로 정해졌다. 애초 50%이상으로 계획했던 데서 대폭 낮아진 것이다. 임대주택 비율과 관련 서울시는 50%이상으로 하자고 주장한 반면 송파구는 가능한 낮춰줄 것을 요청해 갈등을 빚기도 했으나 막판에 서울시가 양보해 최대한 낮췄다.