1세대1주택 비과세 7가지 요건

[조세일보 제공] 국내에 거주하는 자가 1세대1주택을 양도한 경우 양도소득세가 비과세 된다. 그러나 비과세도 1세대1주택자라고 무조건 해주는게 아니다. 일반인들도 대부분 아는 내용이지만 그 요건은 7가지나 된다.

양도소득세가 비과세되는 1세대1주택의 구체적 요건을 정리해 봤다.

[1세대1주택비과세요건 요약]

① 1주택요건 양도일 현재 양도주택만 소유하거나 새로운 주택취득일로부터 2년 이내에 종전에 소유하던 1세대1주택을 양도
② 신분요건 양도일 현재 1세대를 구성한 거주자
③ 보유요건 3년 이상 보유
④ 거주요건 보유기간 중 2년 이상 거주(서울, 과천 및 일산·평촌·분당·산본·중동 소재 주택)
⑤ 등기요건 양도일 현재 등기된 주택과 그 부수토지
⑥ 양도가액요건 실거래양도가액 9억원(2008.10.6.이전 양도분은 6억원)이하 →9억원 초과시 9억원 초과분에 해당하는 양도차익에 양도소득세 과세
⑦ 부수토지면적요건 주택정착면적의 5배(도시지역 밖 10배) 이내

□ 신분요건：양도일 현재 1세대를 구성한 거주자

‘1세대’란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 거주단위이며, 여기에서 ‘생계를 같이하는 가족’이라 함은 동일한 생활공간에서 동일한 생활자금으로 생계를 같이하는 거주자와 그 배우자, 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말한다. 취학, 요양, 근무상의 형편에 따라 일시퇴거한 자도 세대원에 포함된다.

세대의 구성에는 혼인에 의한 배우자가 있어야 한다. 그러나 거주자가 30세 이상인 경우, 배우자가 사망 또는 이혼한 경우, 소득이 있는 경우에는 배우자가 없더라도 1세대로 인정받을 수 있다. 그러나 미성년자는 소득이 있더라도 1세대로 인정받을 수 없다.

다만, 미성년자라 하더라도 미성년자의 결혼, 가족의 사망 등으로 별도의 세대구성이 불가피한 경우에는 별도의 1세대로 인정받을 수 있다. 그러나 배우자는 어떠한 경우에도 별도의 세대를 구성할 수 없다.

그러므로 본인과 아내 그리고 미성년자로서 미혼인 아들이 각각 1주택을 소유하고 있는 상태에서 아들 또는 아내가 별도의 세대를 구성하더라도 1세대1주택으로 볼 수 없고 1세대3주택에 해당한다.

□ 1주택요건
양도일 현재 양도한 주택 하나만을 소유하거나 새로운 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 종전주택을 양도해야 한다.

□ 보유요건：3년 이상 보유
양도주택을 3년 이상 보유해야 한다. 보유기간의 확인은 당해 주택의 등기부등본 또는 토지·건축물대장등본 등에 의하고, 보유기간은 당해 부동산의 취득일로부터 양도일까지의 기간을 말한다.
＊비거주자가 당해 주택에서 3년 이상 계속 보유·거주한 상태에서 거주자로 전환된 경우 보유·거주기간을 통산한다.

취득일과 양도일은 잔금청산일(매매계약서에 기재된 잔금지급일이 아니라 실제로 대금의 잔액을 주고받은 날)이고 잔금청산일 전에 소유권이전등기 또는 실제 사용수익을 한 경우 등기신청서접수일과 사용수익일 중 바른 날이다.

자기가 신축한 주택의 취득일은 준공검사완료일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날이다.

타인이 신축한 부동산을 취득한 경우 취득일은 잔금청산일이 원칙이나 잔금청산일까지 준공되지 않았을 경우에는 잔금청산 후 준공검사완료일 또는 임시사용승인일 중 빠른 날이 취득일이다.

□ 거주요건: 보유기간 중 2년 이상 거주
서울, 과천 및 일산·평촌·분당·산본·중동(5대 신도시)에 소재하는 주택을 양도한 경우 보유기간 중 2년 이상을 거주해야 한다. 거주기간은 주민등록등본에 의해 판단한다.

그러나 주민등록상 거주한 것으로 되어 있으나 사실상 거주하지 않은 것으로 확인된 기간은 거주기간으로 보지 않는다. 거주자와 그 배우자, 자녀 등 세대원 전원이 양도주택에 2년 이상 거주해야 함을 유의해야 한다. 다만, 취학·근무·요양 등 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 양도주택에 거주하지 않았더라도 거주요건을 충족한 것으로 본다.

□ 등기요건
양도일 현재 양도주택과 그 부수토지가 등기가 되어 있어야 하고 양도자명의로 소유권이전한 후 양도한 주택이어야 한다. 그러므로 소유권보존과 양도자명의로 소유권이전등기가 안된 미등기주택은 1세대1주택으로 비과세받을 수 없다.

□ 양도가액요건：양도가액이 9억원 이하
주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액이 9억원 이하(기준시가로 과세될 경우에는 기준시가에 의한 양도가액이 9억원 이하)이어야 한다. 1세대1주택을 양도한 가액이 9억원을 초과하는 고가주택인 경우 양도가액 중 9억원을 초과하는 금액에 해당하는 양도차익에 대해서는 양도소득세를 물어야 한다.

□ 부수토지 면적요건
도시계획구역 내 주택은 부수토지면적이 주택정착면적의 5배 이내, 도시계획 밖의 주택은 10배 이내 토지만 비과세된다. 기준면적을 초과하는 토지는 단순토지의 양도에 해당되어 양도소득세 과세대상이 된다.