`미니신도시` 고분양가..왜?

[이데일리 윤진섭기자] 이른바 `미니신도시`인 도시개발사업 아파트 분양가는 왜 비쌀까?

최근 공급되는 도시개발사업이 일제히 고분양가를 책정하면서 그 배경에 수요자들의 관심이 쏠리고 있다.

실제 신동아건설과 동문건설이 분양하는 고양 덕이지구나 GS건설(006360) 벽산건설이 공급하는 고양 식사지구 모두 분양가격이 3.3㎡ 당 1500만원 안팎으로 책정될 전망이다. 이는 모두 주변시세보다 3.3㎡당 200만-300만원 가량 높다.

경기 김포 고촌에서 연내 분양될 청구(347가구)와 월드건설(560가구) 아파트도 1400만 원선에서 분양가가 책정될 것으로 예상된다. 이 역시도 김포시 고촌면 동부센트레빌 1010만-1100만원보다 최대 300만원 가량 비싸다.

업체들은 이 같은 고분양가 책정이 도시개발사업의 특성상 불가피하다는 입장이다. 정부는 관리지역(옛 준농림지)이나 자연녹지에 아파트가 무분별하게 들어서는 것을 막기 위해 2000년 도시개발법을 제정, 도시 기반시설을 제대로 갖춘 뒤 아파트를 공급토록 하고 있다. 기반시설을 갖춰야 하는 만큼 비용이 더 드는 셈이다. 
 
또 도시개발사업 인·허가에 소용되는 기간이 너무 길다. 부지 매입에서 분양까지 5-10년 정도 걸리는 게 현실이다. 

감보율(전체 사업부지에서 공공시설용지로 떼어주는 땅의 비율)이 높은 것도 고분양가의 원인이다. 도로용지 공원용지 등으로 떼 주고 나면 아파트를 지을 수 있는 땅이 절반밖에 안돼 분양가가 올라갈 수밖에 없는 것이다.

실제 도시개발사업으로 진행된 '동천 래미안'은 전체 사업부지 46만9423m²(14만2000평) 중 38%인 17만5207㎡(5만3000여평)가 기부채납부지다. 고양식사지구도 전체 부지 면적 122만㎡(37만여평))에 공공시설 용지로 떼 주는 땅이 60만㎡(18만평) 가량이다. 사실상 사업 장기화와 기부채납이 분양가를 끌어올리는 이유라고 업체들은 주장한다.

여기에 만만찮은 기반시설비용도 고분양가 원인으로 꼽힌다. '동천 래미안'의 시행사인 코래드하우징이 최초 용인시에 제출한 분양 승인 신청가격은 3.3㎡(평) 당 평균 1794만원. 이 분양가 중 3.3㎡(평) 당 560만원은 기반시설비용으로 분양가에서 차지하는 비중이 31%에 달했다. 

반면 업체들이 이윤을 과도하게 반영해 분양가를 높게 책정하는 경우도 많다는 지적이다. 부동산 한 전문가는 "장기간의 인허가 기간, 기부채납 등으로 도시개발사업 분양가격이 높은 것은 사실"이라고 전제하고 "그러나 저렴한 가격에 땅을 매입하면서 생긴 이익 등을 고려할 때 분양가를 낮출 수 있는 여지가 큼에도 불구하고 이 같은 노력을 안하는 것도 현실"이라고 말했다.
 
▲민간도시개발사업 고분양가 이유
-인·허가 기간 장기화
-40-50%에 달하는 감보율 (전체 사업부지에서 공공부지로 떼주는 땅을 비율)
-기반시설 비용 분양가 전가
-금융비용(프로젝트 파이낸싱)
-업체 이익 분양가 반영

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