[2006 부동산키워드]8·31대책 본격 시행

[이데일리 남창균기자] 8·31대책의 파급력에 따라 올 부동산시장의 명암이 갈릴 전망이다. 일단은 8·31대책이 시장을 안정시킬 것이란 전망이 우세하다.

주택시장은 세 부담을 늘려 투기수요를 억제하는 방안과 원가연동제를 통한 값싼 아파트 공급 정책이 동시에 추진된다. 토지시장은 외지인의 취득-보유-매각을 모두 어렵게 하는 정책이 구사된다.

◇주택시장 = 투기 수요를 막기 위해 보유세(종합부동산세)와 양도세가 크게 높아진다. 우선 공시가격 6억원 이상 주택을 보유하면 재산세 이외에 종부세가 부과된다. 종부세는 가구별로 합산과세되고 과표적용률(70%)도 높아지기 때문에 고가주택을 보유하고 있는 사람은 세 부담이 급증한다. 강남지역의 경우 30평형대 이상 보유자는 대부분 종부세 대상이 된다.

양도세 부담도 늘어난다. 올해부터 1가구2주택에 대해서는 실거래가 기준으로 양도세가 부과돼 기준시가로 매길 때보다 세 부담이 20% 이상 늘어나게 된다. 여기에 내년부터는 양도세율이 50%(단일세율)로 높아진다. 양도차익의 50%를 세금으로 납부해야 하는 셈이다. 종부세와 양도세가 늘어나면 시세차익을 목적으로 주택을 구입하는 사례가 줄어들 것으로 보인다. 

세 부담을 늘리는 한편 싼 값의 아파트 공급도 확대한다. 아파트 공급의 50%를 차지하고 있는 공공택지에 원가연동제를 적용해 분양가를 간접 통제하는 것이다. 이럴 경우 분양가는 기존 아파트에 비해 10% 안팎 떨어지게 된다.

수요가 증가하고 있는 중대형 아파트 물량도 늘린다. 판교에서 3000가구의 중대형아파트를 추가 공급하고 송파신도시에서도 중대형아파트를 전체 가구수의 40% 이상 공급한다. 또 김포 양주신도시 등에서 1000만평을 추가로 확보해 14만가구를 공급하되 이중 6만가구를 중대형아파트로 공급한다.

◇토지시장 = 토지시장은 외지인의 투기적 수요를 원천봉쇄하기 위한 수단이 총 동원된다. 전 국토의 4분1 가량 지정되어 있는 토지거래허가구역에서는 취득할 때 1년 이상 현지에 거주해야 하며 땅 구입자금의 출처도 밝혀야 한다.

보유시에도 당초 구입목적대로 땅을 이용하지 않을 경우 매년 이행강제금을 물리고, 이를 감시하기 위해 신고포상금 제도도 운영한다. 땅을 한번 구입하면 최대 5년(농지 2년, 임야 3년)까지 팔 수 없도록 전매제한기간도 늘렸다. 특히 비사업용 토지의 경우 세대별 합산해 공시지가 3억원 초과분(종전은 6억원)에 대해서는 종부세를 부과한다. 종부세 과표적용률은 올해 70%에서 2009년에는 100%로 현실화된다.

비사업용 나대지· 잡종지 및 부재지주 소유의 임야·농지· 목장용지의 경우 올해부터 실거래가 기준으로 양도세를 부과한다. 또 내년부터는 양도세율이 60%로 높아진다.

이와 함께 대규모 개발사업 추진에 따라 대체토지 수요가 증가해 주변 땅값이 오르는 문제를 해결하기 위해 부재지주로 보상금이 1억원을 초과하면 채권으로 지급키로 했다. 또 대토시 양도세 비과세 한도도 당초 전액에서 5년 합산 1억원으로 제한했다.