(쏙쏙!부동산)상가 사기 피하는 법

[이데일리 박성호기자] 최근 경기도 용인시에서 상가 전용면적을 속여 분양해 100억원대를 챙긴 사기단이 적발돼 구속된 사건이 있었습니다.

이들은 2005년 12월부터 2006년 6월까지 용인지역 C상가 2층 8개 점포 중 5개를 매입한 뒤 30개 음식점 점포로 쪼개 분양했습니다. 분양한 점포 1개 전용면적은 3.8㎡. 사실상 영업이 불가능한 가게였습니다.

하지만 분양 당시 2층 전체를 매입해 분할 분양하고 광고에서도 전용면적이 20㎡ 정도라고 하는 등 허위 광고를 해 투자자들을 모았습니다. 이렇게 모은 투자자들에게 사기단은 분양계약서에 전용면적을 기재하지 않은 수법으로 분양자들이 분양면적을 전용면적으로 착각하게 만들어 거액의 분양대금을 챙겼습니다.

이번 사건은 수요자가 계약서 상의 전용면적과 공급면적의 차이만 주의깊게 살펴봤더라도 피해를 예방할 수 있었다는 점에서 아쉬움이 남습니다.

◇ ①"믿을만한지.." 시공업체 확인하기

상가 투자는 일반적인 아파트 투자와는 분양 방식이나 계약 조건 등이 다릅니다. 따라서 이를 잘 모르는 일반인들의 경우 뜻하지 않은 피해를 입는 경우도 많습니다. 전문가들은 상가 투자와 관련해 몇 가지만 숙지하고 있더라도 상가 사기 등의 사고에서 벗어날 수 있다고 입을 모읍니다.

우선 일반인들이 가장 쉽게 확인할 수 있는 부분이 바로 시공회사입니다. 물론 상가 시설은 시행사에서 사업을 하지만 공사를 맡는 시공사가 차지하는 비중 또한 작지 않습니다.

자금사정이 좋은 시공사일 경우에는 상관이 없지만 그렇지 않은 경우 공사 진행에 차질이 빚어질 수도 있고 최악의 경우 시공사의 부도로 공사가 중단되는 사태도 벌어집니다. 재무구조가 튼튼한 시공사인지부터 확인하는 것이 상가 투자의 첫 걸음입니다.

◇ ②선분양 상가는 특히 조심

특히 `선분양 상가`일 경우 시공사의 중요성은 더욱 커집니다. 현행 `건축물의 분양에 관한 법률`에 따르면 연면적 3000㎡ 이상인 상가의 경우 `신탁업자와 신탁계약 및 대리사무계약을 체결한 경우 또는 금융기관 등으로부터 분양보증을 받은 경우`를 제외하고는 골조공사의 3분의 2이상이 완료된 후 분양을 할 수 있습니다.

하지만 실제로는 부분 분양 등의 방법으로 선분양을 하는 경우도 있고 3000㎡ 미만의 소형 상가의 경우에는 사전 분양을 하는 경우가 많습니다. 이런 선분양 상가들은 공사비 조달 등의 이유로 사전 분양을 하게 됩니다. 때문에 사업이 원활하게 진행되는지 불투명할 수 있어 투자시 유의해야 합니다. 

◇ ③수익률 보장..`묻지마` 투자 금물

분양업체가 말하는 수익률에 현혹되면 안됩니다. `수익률 연 20% 보장` 이런 문구를 내걸었다면 실제 대출비율이나 임대료 수준을 분양담당자에게 직접 듣고 산출해 봐야 합니다.

임대료 보장 등 `확정수익률`을 보장한다며 홍보하는 상가들이 많지만 이는 실제로 그런지 여부를 확인하기 어렵고 기간이 경과하면 의미 없는 계약조건이 되므로 주의해야 합니다.
 
광고대로 수익률이 발생하지 않는다고 해서 시행사에서 계약을 해지해 주거나 수익을 보장할 의무는 없다는 점을 알아둬야 합니다.

◇ ④임차업종 독점적 지위 가져야

상가 투자와 관련된 분쟁 중 가장 흔한 것이 바로 임차업종과 관련된 내용입니다. 일반적으로 상가를 분양할 경우 독점적인 업종 지위를 부여합니다. 예컨데 1층에는 음식점 및 잡화, 2층에는 병원, 3층엔 학원 등으로 구분해놓습니다. 그리고 상가 건물 내에는 동일한 업종이 들어가는 것을 분양할 때부터 막아 해당 업종의 수익을 보장하게 됩니다.

하지만 일부 업종의 수익이 떨어져 임대가 잘되지 않는 경우 이런 `독점적 업종 지위`는 종종 무시되고 분양업체가 수익이 좋은 업종으로 상가 용도를 바꿔버리기도 합니다. 한 상가에 장사가 잘되는 편의점을 2~3개 분양하는 식입니다. 보통 상가가 미분양으로 남아 있는 경우 이런 일들이 일어납니다.

물론 이런 `독점적 업종 지위`는 판례상으로 인정 받는 경우가 많습니다만 계약서에 `독점적 업종 지위`를 보장하는 내용을 반드시 기재하는 게 중요합니다.

◇ ⑤구두 보장 내용..계약서 반드시 명기

가장 중요한 것은 계약서를 어떻게 쓰는가에 달려 있습니다. 투자에 필요한 사항을 면밀히 검토해 안정적인 투자처로 확신을 갖게 됐더라도 계약과정에서 실수를 하게되면 돌이킬 수 없는 상황이 발생할 수 있기 때문입니다.

우선은 영업사원, 시행사가 구두로 보장했던 내용들은 반드시 계약서에 명시할 것을 요구해야 합니다. 공사지연 등의 상황 발생시 불리한 조항은 없는지 살펴보고 인감증명서 확인 작업을 통해 계약 주체가 누구인지를 반드시 확인해야 합니다.