역(逆)전세난 이겨내는 세입자 대처요령

[edaily 이진철기자] 서울·수도권 지역의 아파트 입주물량이 늘고 전셋값이 크게 하락하면서 집주인이 전세금을 제때 돌려주지 못하는 역(逆) 전세난이 심화하고 있다. 집주인의 자금사정이 넉넉하면 큰 문제가 없지만 새로 세입자가 들어와야 전세금을 돌려 받을수 있는 경우가 대부분이어서 요즘처럼 새 세입자를 구하기 어려울 때는 전세금 반환을 놓고 집주인과 갈등을 빚는 경우도 다반사다. 물론 분쟁이 발생했을 때는 집주인과 세입자간 대화로 해결하는 것이 최상이지만 여의치 않을 경우 전세계약의 몇가지 사항만 알아둬도 많은 도움이 된다. ◇전세계약시 등기부등본 확인, 소유주와 직접 계약 전세계약을 하기 전에 반드시 등기부등본을 떼어 봐야 한다. 등기부상 집주인과 소유주가 동일인인지 알아보고 가압류나 근저당 설정 여부를 확인한다. 계약은 반드시 소유주와 직접하고 불가피할 경우 소유주의 인감이 찍힌 위임장을 받아둬야 한다. 잔금을 치를 때에는 이중계약이나 새로 근저당이 설정되지 않았는지 등기부등본을 다시 떼어 최종 확인한다. 경매나 공매 등으로 전세금을 떼일 위험에 대비해 잔금지불후 전입신고를 하고 등기소나 동사무소에서 전세계약서 원본에 확정일자를 받아둬야 한다. 전세권 등기가 가장 안전한 방법이지만 집주인의 동의를 받아야 하는 문제가 있다. 서울보증보험 등에서 취급하는 주택임대차 신용보험을 이용하면 전세금 보호는 물론 계약이 끝나고도 전세금을 돌려받지 못할 때 보험회사가 집주인 대신 전세금을 전액 지급하게 된다. 전세계약후 5개월 이내까지 가입이 가능하며, 비용은 보증금의 연 0.7%를 수수료로 내야 한다. 단, 선순위 채권이 매매가격보다 30%가 넘지 않아야 되고 집주인의 동의가 있어야 가능하다. 중개업소와 거래할 때는 체크리스트를 적극 활용하면 전세금이나 내부시설에 문제가 생겨 잘못 계약하는 사태를 사전에 피할 수 있다. 체크리스트는 중개업자가 의뢰받은 부동산에 대한 권리관계 뿐만 아니라 입지여건까지 확인해 매수자에게 작성해 주는 것이다. 세입자들은 체크리스트가 사실과 다르면 손해배상을 청구할 수도 있다. ◇계약기간 최소 2년, 임의로 전셋값 못 올려 임대차보호법상에는 전세계약 기간을 최소 2년으로 주장할 수 있게 돼 있다. 이에 따라 1년으로 전세계약을 한 경우에도 세입자는 2년 계약기간을 주장할 수 있다. 전셋값을 올려줬을 때에는 새로 등기부등본을 발급받아 저당여부를 살핀 후 새 계약서를 쓰고 다시 확정일자를 받아둬야 전세금을 보호받을 수 있다. 만약 집주인의 전셋값 인상요구가 지나치다 싶을 경우에는 법원에 민사조정 신청을 낼 수도 있다. 이럴 경우 법원이 판단해 주는 선에서 인상폭을 결정할 수 있으며 부당한 퇴거 요구의 경우 법원에 집주인의 요구가 부당하다는 주장을 내용증명 등을 통해 보내고 퇴거를 거부하면 된다. 집안 시설물이 파손됐을 경우에는 계약체결을 어떻게 했느냐에 따라 달라질 수는 있지만 일반적으로 세입자의 관리부주의가 아니면 집주인이 수리를 해줘야 한다. 예를 들어 한파로 인해 보일러가 파손됐다면 보일러는 주택에 반드시 필요한 것이고 보일러가 있어 임대차계약이 이뤄진 것이므로 집주인이 고쳐줘야 한다. 다만, 보일러 파손으로 입은 세입자의 부수적 피해는 집주인의 귀책사유가 아니므로 집주인에게 책임을 물리기는 어렵다. ◇계약만료 1개월전까지 해지의사 통보해야 집주인이나 세입자는 계약만료 1개월까지 계약해지 사실을 서면이나 구두로 통보해야 한다. 1개월전까지 통보가 없을 때에는 종전의 임대차 계약이 묵시적으로 연장되는 것으로 간주된다. 세입자는 굳이 계약연장 사실을 통보하지 않아도 되고 계약기간 중이라도 언제든지 전세계약 해지가 가능하다. 다만 해지사실을 통보한 뒤 3개월이 지나야 효력이 발생한다. ◇전세금 반환거부시 지급명령·반환소송 가능 계약기간이 끝났는데도 집주인이 보증금 반환을 거부할 경우 임차보증금 반환소송을 제기할 수 있다. 소송취지를 기재한 소장을 작성, 관할법원에 접수하면 되는데 보낼 소장을 첨부하고 인지대, 송달료를 납부해야 한다. 지급명령을 신청할 수도 있다. 집주인이 보증금 반환의무는 인정하지만 당장 돈이 없다고 할 경우 소송보다 간편하게 처리하는 독촉절차로 집주인 주소지 관할 법원에 지급명령신청서와 계약서 등 소명자료를 내면 된다. 당사자들이 법원에 출석, 판사와 조정위의 권유로 타협에 의해 분쟁을 해결하는 조정방법도 있다. 합의가 안되면 판사가 결정하고 당사자들이 2주간 이의신청을 하지 않으면 확정판결과 같은 효력을 발휘하며 경매를 통한 강제집행도 가능하다. 세입자가 전세금을 돌려받기 위해 경매를 신청하더라도 집을 비워줄 의무가 없으며, 전세기간이 끝나 보증금을 못받고 이사할 경우 법원에 전세계약서 등을 내고 임차권 등기명령을 신청하면 집을 비우더라도 임차인으로 대항력을 갖게 된다.