[生生부동산]알짜 미분양 3박자 '입지·가격·수요'

[이데일리 윤도진 기자]정부가 올 연말까지 주택 취득세와 양도소득세 감면 혜택을 제시하면서 분양시장 ‘천덕꾸러기’였던 미분양 아파트에도 관심이 모아지고 있다.

“미분양이 괜히 미분양이겠냐”는 타박이 나오기도 하지만 꼭 그렇지만도 않다. 입지나 가격을 꼼꼼히 따져 잘 찾아보면 내집마련 실거주용으로나 전월세 임대용으로 매입해 세제혜택까지 볼 수 있는 물량이 적지 않다는 게 전문가들의 설명이다.

미분양 선택의 최우선 조건은 가격이다. 분양 초기 분양가가 높았더라도 입주가 가까워지거나 이미 준공을 마친 단지에서는 ‘할인 판매’를 하는 경우가 많다. 김학권 세중코리아 대표는 “서울 시내 재건축·재개발 아파트나 주상복합 가운데 현재 주변 시세보다 낮거나 비슷한 수준까지 분양가격이 떨어졌다면 매입을 고려해볼만하다”고 설명했다. 중도금 무이자나 선납할인 등 추가로 비용을 줄일 조건도 꼭 따져야 한다.

다만 할인폭이 크다고 무조건 좋은 건 아니다. 파격 할인에도 오랫동안 안 팔리는 중대형 미분양보다는 할인폭이 작더라도 조금씩이나마 꾸준히 팔리는 중소형 중심 단지가 향후 가격경쟁력을 갖출 수 있다는 귀띔이다.

입지도 가격 못지않게 중요하다. 김은진 부동산114 과장은 “직장과의 거리나 교통편 등 현재 생활권과 연계된 입지도 중요하지만 차후 개선 여지가 있는지도 따져봐야 한다”고 지적했다. 입주가 본격화되는 서울 가재울뉴타운, 경기도 광교신도시 등이 주목할 지역으로 꼽힌다.

최근 지방 분양시장 형편이 나아지고 분양가가 상대적으로 저렴해 관심이 간다면 입지와 함께 분양가가 최근 들어 얼마나 올랐는지를 확인해야 한다. 김 과장은 “부산이나 세종시에 최근 나온 미분양은 초기에 비해 분양가가 높아졌기 때문”이라며 “주변 시세와 반드시 비교해야 한다”고 지적했다.

한편 양도소득세의 경우 1주택자는 2년만 보유하면 비과세 되기 때문에 이번 5년 면제 혜택은 다주택자에게 더 혜택이 크다. 특히 다주택자라면 임대 수요가 충분한 지역인지 잘 살펴야 한다.

함영진 부동산써브 실장은 “주변을 봤을 때 매매가 대비 전셋값 비율이 높은 지역이 거주수요가 튼튼해 향후 차익도 기대할 수 있다”며 “우선 중소형 위주로 살펴보고 층이나 방향, 시공사 안정성 등도 감안해 선택해야 한다”고 조언했다.