"美 주택시장 비관할 이유 없다"-하버드

[이데일리 김기성기자] 미국의 금리 추가 인상이 기정사실화되고 있는 가운데 미국 주택시장이 가격 급락 등 큰 혼란을 겪을 가능성이 없다는 장미빛 전망이 나왔다.

14일 CNN머니에 따르면 하버드대학의 주택연구 센터(Havard's Joint Center for Housing Studies)는 최근 보고서를 통해 "주택시장이 하락국면에 진입하긴 했지만 급락의 가능성은 없을 것"이라며 낙관론을 폈다.

보고서는 "주택시장은 실수요를 감소시키는 금리 인상이라는 위험에 직면해 있지만 전체 경제가 붕괴되거나 실업이 급증하지 않는 한 완만한 약세에 그칠 것"이라고 예상했다.

◇인구통계학적 변화로 가구수 증가..주택수요 `버팀목`

이같은 전망은 인구통계학적인 변화와 인구 증가가 주택 수요의 버팀목이 될 것이라는데 근거를 두고 있다.

우선 올해 새로운 가구수가 137만 가구 이상으로 강한 성장세를 나타낼 전망이다. 여기에는 자연 증가분 뿐 아니라 이민도 상당부분 차지할 것으로 예상된다.

성공한 베이비붐 세대가 중년화되면서 휴가 등을 위해 두번째 집을 구입하는 수요가 늘고 있다는 것도 주택시장에 긍정적이다. 이같은 추세는 그들의 퇴임이 가까워질 수록 더 강화될 것이라고 보고서는 내다봤다.

이혼 등 사회 및 문화적 인식의 변화에 따라 일인 가구수가 지속적으로 늘고 있는 것도 한 요인으로 꼽힌다. 같은 인구에서도 가구수가 증가하는 효과가 있기 때문이다.

이밖에 흑인 및 라틴계 등 사회적 소외계층의 주택수요 증가도 주택 수요 증가에 긍정적 영향을 미치고 있다.

◇`금리 인상=주택 매물화` 아니다

보고서는 금리 인상이 모기지론에 미치는 부정적인 영향도 크게 우려할 만한 사항이 아니라고 강조했다.

금리인상→모기지론 월 납부액 증가→주택 매물 증가→주택 재고 증가→주택 가격 하락의 악순환 고리가 형성될 것이라는 우려가 있지만 그런 일은 발생할 가능성은 적다는 주장이다.

주택시장이 호황을 구가하면서 소유주의 잠재적 시세차익이 상당히 커진 만큼 모기지론을 갚기 위해 주택을 즉시 매물화할 가능성은 낮다는 논리다. 다시말해 만약 모기지론을 갚을 수 없는 지경에 이르면 그 때가서 시세차익을 얻고 팔아도 늦지 않다는 것.

보고서는 주택 소유주가 모기지론을 갚고 난 뒤에도 얻을 수 있는 시세차익인 홈 에쿼티(Home Equity)가 지난 2004년 신규 주택 매입 가치의 56%에 이르고 있다고 전했다.

홈 에쿼티가 10% 이상인 경우가 주택소유자의 94%, 20% 이상은 87%로 매우 높다. 반면 홈 에쿼티가 5% 미만인 경우는 3%에 불과하다.

이에 따라 보고서는 향후 몇년간 집값이 떨어진다고 해도 주택소유주의 홈 에쿼티가 모두 사라지지는 않을 것으로 예상했다.

이 연구소의 이사인 니콜라스 레치나스는 "지역에 따라 차이가 존재하는 만큼 일반화하기 어려운 측면도 있지만 전반적인 장기 펀더멘탈이 아직 건전하다"며 "주택시장은 그 어느때 보다 괜찮은 수준을 이어갈 것"이라고 말했다.