(8·31대책)토지 양도세 중과..나대지 60%

[이데일리 이정훈기자] 지난 2003년 10·29 대책의 핵심이 1가구 3주택자에 대한 양도소득세 중과 조치라면 이번 8·31대책의 핵심은 새롭게 2주택자에 대해서도 양도세를 중과한다는 것이다.

3년이상 보유한 1가구 1주택에 대한 비과세는 그대로 유지되지만, 현행 9~36%로 적용되던 2주택자에 대한 양도소득세는 50% 단일세율로 중과세된다. 다만 주택을 내놓을 시간을 준다는 차원에서 1년 유예기간을 뒀다.

이같은 양도세 강화로 새롭게 27만6000세대의 2주택자가 중과 대상에 포함될 것으로 보이며, 이들의 세 부담은 적게는 2배, 많게는 3배까지 높아질 것으로 예상된다.

◇2주택 양도세 50%로..1년간 유예기간 부여

현재 1가구 1주택자는 3년 이상 보유하면 양도소득세를 물지 않아도 된다. 다만 서울, 과천과 일산 분당 평촌 산본 중동 등 수도권 5대 신도시지역은 `3년 이상 보유와 2년 이상 실거주`를 동시에 충족시켜야 비과세 대상이 된다.

1주택자가 3년 미만 보유한 상태에서 집을 팔 경우에는 보유기간에 따라 양도세가 차등 적용된다. `2년 이상~3년 미만`은 과표에 따라 ▲양도차익 1000만원 이하에 9% ▲1000만~4000만원 18% ▲4000만~8000만원 27% ▲8000만원 초과 36%로 누진 적용된다.

또한 2년 미만 보유자산에는 40%, `1년 미만` 단기매매는 50%의 양도세를 매긴다. 3주택은 60%, 미등기 양도자산은 70% 양도세가 부과된다.

그러나 이번에 정부가 마련한 대책에 따르면 9~36%로 부과되던 1가구 2주택에 대한 양도세는 50%로 단일화돼 중과되고 장기보유 특별공제 적용도 배제된다. 여기에다 주민세까지 포함하게 되면 실제 세율은 55%로 높아진다.

물론 이처럼 단기에 세율이 높아지는 만큼 조세저항을 막고 부담을 줄여주는 여러가지 장치도 함께 마련돼 있다.

우선 1가구 2주택 중 하나를 매물로 내놓을 시간을 주기 위해 1년 유예기간을 둬 2007년부터 실시된다. 이에 따라 2주택자는 2006년 12월31일까지 주택을 양도하면 일반세율을 그대로 적용받을 수 있게 된다.

이같은 유예기간에 대해 한때 여당 일각에서는 2년의 유예기간을 주장하기도 했지만 정책의 실효성 측면에서 1년쪽으로 방향을 잡았다.

아울러 수도권과 광역시 소재 기준시가 1억원 이하 주택과 기타 지역 소재 기준시가 3억원 이하의 주택에 대해서는 양도세 중과가 이뤄지지 않는다.

또한 흔히 말하는 `선의의 피해자`를 방지하기 위해 이사나 근무, 혼인, 노부모 봉양 등 불가피한 사유로 인해 1가구 2주택자가 된 경우에는 중과세 대상에서 역시 제외해준다.

◇2주택 27.6만세대 중과적용..세부담 2~3배로 커져

지난해 연말 데이터를 기초로 할 때 전체 우리나라 2주택 가구는 72만2000세대로 수도권과 광역시가 46만7000세대, 지방이 25만5000세대에 이른다.

이중 지방에 소재한 3억원 이하의 2주택자가 22만6000세대이고 공시가격 1억원 이하인 수도권과 광역시의 소형주택이 10만세대, 이사나 결혼, 노부모 봉양, 근무, 상속 주택 등이 12만세대로, 총 44만6000세대가 중과에서 예외 인정을 받게 돼 실제 중과대상은 27만6000세대에 그칠 것으로 보인다.

그렇다면 이들의 실제 양도소득세 부담은 현재보다 얼마나 더 늘어나게 될까?

예를 들어 현재 2주택자인 김(金)모씨는 3년전에 서울시 대치동 소재 34평형 아파트를 5억5000만원에 취득했는데 그 사이 가격이 올라 7억원에 팔았다. 매매차익은 1억5000만원이 발생했다.

현행대로 하자면, 매매차익인 1억5000만원에서 주택 매입 때 들어간 취득 등록세와 중개수수료와 기본 공제액 등 기본 경비를 뺀 금액에서 다시 장기보유 특별공제를 빼주면 양도세 과표가 나온다.

장기보유특별공제는 `3년 이상~5년 미만` 보유는 10%, `5년 이상~10년 미만`은 15%, `10년 이상`은 30%다. 김씨의 경우에는 3년간 보유했기 때문에 10%를 공제하면 최종적인 양도소득세 과세표준은 1억1700만원이 된다.

결국 이같은 양도세 과표에다 현재 세율 9~36%를 적용하고 주민세까지 포함하면 실제 3350만원 정도의 세금을 내야 한다.

그러나 이번 대책에서는 2주택 장기보유 특별공제가 없어진데다 세율이 50%로 매겨지기 때문에 김씨의 양도세 과표는 현재보다 1300만원 많은 1억3000만원이 되고, 실제 세 부담은 7150만원에 이르게 된다. 이 경우 세금은 두 배 이상으로 뛰게 되는 셈이다.

◇비사업용 토지 등 양도세 60%..법인세 특별부가세 30%

토지의 경우 현재대로라면 개인의 경우 1년 미만일 때 50%, 미등기시 70% 양도세를 실거래가로 물어야 하고 2년 이상이면 9~36%로 누진 적용되고 1~2년일 때에는 40%로 공시지가 기준으로 양도세를 문다.

법인은 지가 급등지역의 경우 법인세(25%)에 추가해 특별부가세 10%를 별도로 내야 한다. 미등기일 경우에는 20%를 특별부가세로 매긴다.

토지 장기보유자에 대해서는 장기보유 특별공제제도를 운영, 3~5년을 보유하게 되면 10%, 5년 이상이면 15%, 10년 이상이면 30%의 세 감면을 받게 된다.

주택보다 토지의 가격 상승이 더 큰 문제라는 인식을 가진 정부는 이번 조치를 통해 비사업용 나대지와 잡종지, 부재지주 소유 농지와 임야, 목장용지에 대한 양도세를 3주택자에 준하는 60%의 양도세율을 적용키로 했다.

그나마 양도차익의 10~30%를 공제받던 장기보유 특별공제도 적용받지 못하게 됐다.

법인의 경우에도 개인과 비슷한 수준으로 과세할 수 있도록 비사업용 나재지와 잡종지, 주업으로 하지 않는 법인이 보유하는 농지 임야 목장용지에 법인세 특별부가세 30%를 부과하기로 했다. 결국 총 세율은 55%에 이르게 된다.

다만 토지의 경우에도 매물을 내놓게 하기 위해 비사업용 나대지 등에 대한 60% 양도세 중과와 법인부동산 양도시 특별부가세 과세는 1년간 유예기간을 부여키로 했다.

◇`07년 전면 실거래과세..주택 15년이상 보유 특별공제

주택과 토지에 대한 양도세 부담이 더 커지는 것은 내년부터 부분적으로, 2007년부터는 전면적으로 실거래가 과세로 전환된다는 점 때문이다.

내년에는 주택의 경우 1가구 2주택에 대해 실거래가 과세가 적용되고 토지의 경우에는 비사업용 나대지와 잡종지, 부재지주 소유 농지와 임야, 목장용지에 대해 실거래가로 과세된다.

이어 오는 2007년부터는 주택과 토지 등 모든 부동산에 대해 실거래가 과세로 전면 전환된다.

이런 가운데 주택의 경우 1가구 1주택 고가주택 등을 감안해 15년 이상 장기간 주택을 보유하는 사람에 대해서는 새롭게 특별공제를 높여 부여하기로 했다.

현재로는 1가구 1주택자가 3~5년 주택을 소유할 경우 10%, 5~10년일 때 15%, 10년 이상일 때 30%를 특별공제 받을 수 있지만, 앞으로는 15년 이상 보유하면 45%까지 공제율을 적용받는다.

예를 들어, 최(崔)모씨가 양도가액 4억5000만원, 취득가액 1억5000만원인 1주택을 18년간 보유했다고 치자.

필요경비가 450만원 들었다고 한다면 현재로서는 이 주택에 대한 양도차익은 2억9550만원으로, 30%의 장기보유 특별공제를 받고 9~36%의 세율을 적용하면 실제 세금액은 6186만6000원에 이른다.

반면 45%의 상향된 특별공제율을 적용받으면, 양도차익 2억9550만원에서 45%를 공제하고 36%의 세율을 적용해 4590만9000원의 세금만 부담하면 된다. 1595만7000원의 세 부담이 줄어들게 된다.