가격 '뚝뚝' 아파트 분양권 '줍줍'…분양계약 직후·입주할 때 가장 저렴

[이데일리 신수정 기자] 최근 주택시장의 위축으로 아파트의 분양권 가격이 조정세를 보이면서 실수요자들의 내 집 마련 수단으로 ‘분양권 매매’가 방안으로 떠오르고 있다. 청약 가점이 낮고 당장 목돈을 마련하기 어려운 무주택 실수요자에겐 분양권 가격이 조정되는 지금이 좋은 선택지일 수 있다는 분석이다.

분양권 매매 시기는 언제가 좋을까

분양권이 가장 저렴한 시기는 일반적으로 분양계약 직후와 입주시기다. 초기 분양 계약시기엔 입주까지 기간이 많이 남은 만큼 부동산 경기 흐름과 수요량을 예측하기 어려워 리스크 부담이 크다는 단점이 있다. 반면 입주시기엔 실거주를 고려하고 샀지만 주택 수, 세금에 따라 파는 물건이 나올 수 있다. 또 투자용으로 샀지만 입주 물량이 많아 전세가가 낮게 형성되면서 전세를 맞추지 못해 매도하는 물건도 있다. 분양권을 구매하기 위해선 먼저 분양계약금이 필요하다. 또 발코니 확장, 시스템 에어컨 등에 들어간 옵션비를 추가로 계산해야 한다. 옵션비는 당첨자가 계약 시 전체 비용의 10%를 냈기 때문에 매수자는 이에 대한 10%만 내면 된다. 즉 입주하는 최종 매수자가 옵션 잔금을 치르게 된다.

[그래픽=이데일리 이미나 기자]

최근 분양권 매매가격이 조정세다. 금리인상에 따른 대출이자 부담이 커진데다 재고주택 매매가격이 조정되면서 영향을 받는 모양새다. 실제 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 서울 강남구 개포동 ‘개포프레지던스자이’ 전용면적 59㎡ 분양권은 지난달 15일 20억 3000만원(26층)에 거래됐다. 직전 최고가인 작년 8월 8일 21억 5390만원(14층)에 비해 1억 2390만원 낮은 가격이다. 마포구 아현동 ‘공덕자이’ 전용면적 84㎡은 지난 6월 29일 15억 5000만원(6층)에 거래됐다. 작년 9월11일 거래된 최고가 18억 5000만원(16층)과 비교하면 3억원 저렴한 셈이다.

분양권 거래는 다소 주춤하다. 서울부동산정보광장에 따르면 올해 상반기(1~6월) 서울 아파트 분양권(입주권 포함) 거래 건수는 50건으로 집계됐다. 2007년 관련 통계 집계 이래 최저 수준이다. 서울의 분양권 거래량은 2017년 상반기 5763건으로 정점을 찍은 이후 2018년 1493건, 2019년 945건, 2020년 480건, 2021년 158건까지 매년 줄어들었다. 청약전문가 박지민 월용청약연구소 대표는 “청약 가점이 높지 않은 실수요 가구에선 최근의 분양권 가격이 조정될 때가 조금 더 저렴하게 내 집 마련을 할 기회가 될 수 있다”며 “새 아파트에 입주하는데다 청약과 달리 층수나 방향, 조망권 등이 정해진 매물을 고를 수 있다는 게 장점이다”고 설명했다.

새 아파트 들어가는 ‘분양권’, 어떻게 살까

분양권은 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리다. 직거래할 수도 있지만 보통 부동산 중개업소를 통해 거래하는 것이 안전하다. 매매 절차를 살펴보면 매수자가 부동산 중개업소에서 매물을 고른 뒤 분양권 매매계약서를 작성하고 계약금을 주고받으면 중개사는 실거래가를 신고한다. 증여나 공동명의를 변경하면 관할 지자체 시, 군, 구에 가서 검인 도장을 받아야 한다. 분양권 거래 시 대출은 매수자에게 승계한다. 이 경우 매도자와 매수자는 함께 은행을 방문해 대출 승계를 해야 한다.

[그래픽=이데일리 김일환 기자]

이어 시행사 및 시공사를 찾아 권리 의무승계를 진행한다. 분양계약서 뒷면에 A에서 B로 명의변경을 해주고 건설사의 도장을 받으면 모든 절차가 끝난다. 매수자는 분양계약서를 받고 매도자는 양도소득세 신고를 양도월 말일에서 2개월 이내에 해야 한다. 분양권은 일반적으로 계약금부터 중도금, 잔금까지 한 달 이내에 이뤄진다. 그러나 잔금 일정은 매도자와 협의해 늦출 수도 있다. 이 경우 중개수수료는 분양금액이 아닌 거래금액을 기준으로 산정한다. 즉, 통상적으로 계약금, 이미 낸 중도금, 프리미엄을 합한 금액이다.

분양권을 살 수 있는 곳은

분양권을 전매할 수 있는 지역은 정해져 있다. 청약 과열지역과 투기과열지구 내에서 분양하는 단지는 소유권 이전 등기 시까지 전매가 제한된다. 또한 2020년9월22일 이후 수도권과 광역시 민간택지에서 분양하는 단지들도 소유권 이전 등기 시까지 전매를 제한하고 있다. 규제 전 입주자 모집 공고를 내고 분양하는 단지와 비규제지역 중 수도권 자연보전권역, 지방 8개 도에서 분양하는 단지는 전매를 할 수 있다. 지역에 따라 6개월 전매 제한이 있는 곳도 있고 아예 없는 곳도 있으니 해당 단지의 입주자 모집공고를 참고해야 한다. 규제 전에 분양한 단지 중 규제지역의 분양권은 무제한 전매가 가능하며 투기과열지역은 1번만 전매할 수 있다. 이대 부부 공동명의로 명의변경을 하면 전매 1회로 간주하니 유의해야 한다. 전매 가능한 날은 당첨자 발표일이 기준으로 제한기간만큼 세면 된다.

[이데일리 방인권 기자] 서울 송파구 서울스카이에서 삼성동 일대.

다만 분양권 전매 제한 기간 중이라도 전매를 허용하는 때도 있다. 주택법 시행령 제73조 제4항에 따르면 8가지로 제한한다. △근무 또는 생업, 질병치료, 취학, 결혼 등을 이유로 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군으로 이전하는 경우 △상속받은 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우 △세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하는 경우 △이혼하면서 입주권이나 분양권을 배우자에게 넘겨주는 경우 △공익사업으로 주택을 제공하고 대물로 받은 주택으로 이전하는 경우 △살던 집이 국가나 지방자치단체, 금융기관 등의 채무를 갚지 못해 경매나 공매에 처하거나 △실직이나 파산, 신용불량 등과 같은 경제적인 어려움에 부닥쳤다면 전매를 허용한다.

분양권 ‘양도세’는 얼마

현재 분양권은 주택 수에 포함해 양도세가 발생한다. 지난해 1월1일부터 적용하고 있다. 단 일시적 2주택 비과세의 경우와 같이 예외적으로 주택 수에서 제외할 수 있다. 취득세 중과에 대해선 지난 2020년8월12일부터 취득하는 분양권부터 포함한다. 취득세 중과 기준일은 ‘계약일 당시’로 판단한다. 2021년6월1일 이후 양도하는 모든 분양권은 양도세 중과세율을 적용해 1년 미만 보유는 70%, 1년 이상은 60%로 적용한다.

[그래픽=이데일리 김일환 기자]

매수자가 양도세를 대신 부담하는 계약은 양도세를 포함한 가액으로 양도세를 계산해야 한다. 예를 들어 박 모 씨가 올해 1월 아파트 분양권을 취득해 6월 분양권을 양도하면서 양도세를 매수자가 부담했다고 가정해보자. 박 씨가 아파트 분양권을 5억원에 취득해 10억원에 양도할 때 양도세율을 70%로 적용한다면 양도세는 3억5000만원이다. 이 경우 박 씨는 양도가액을 10억원으로 계산한 게 아니라 13억5000만원으로 계산해야 한다. 대체로 매수자가 부담한 양도세에 대해서 2차로 또 양도세를 내지 않는다. 하지만 계약조건 등에 따라 2차로 양도세를 내야 하기 때문에 계약조건을 꼼꼼히 따져봐야 한다.