[여의도칼럼]공급은 줄이고 규제는 풀어라

[강팔문 건설근로자공제회 이사장]주택시장에 침체의 골이 깊다. 주택시장의 장기 침체는 어렵사리 빚을 얻어 내 집을 마련한 주택 소유자들을 하우스푸어로 내몰고 있다.

무주택 서민들의 사정도 어렵다. 매입수요가 전세수요로 전환되어 전셋값이 많이 올랐기 때문이다. 또 가계대출 연체 증가로 주택·금융부문의 동반 부실위험이 커지고 건설투자 감소가 경제성장과 일자리 창출의 발목을 잡고 있다.

새 정부도 이러한 문제를 인식, 주택거래 활성화를 우선적으로 추진할 것으로 보도되고 있다. 그러나 섣부른 처방은 시장 혼란만 가중시킬 수 있다. 2000년대 중반만 해도 우리는 집값 급등으로 온 나라가 몸살을 앓았다. 그런데 갑자기 왜 정반대의 상황이 벌어지고 있을까. 이 점에 대한 명확한 이해가 필요하다. 지금의 상황은 금융, 세제 등 수요측면 규제가 강화된 상황에서 주택의 과잉공급이 겹친데 그 원인이 있다.

2006년 당시 건설교통부 주거복지본부장으로 근무하던 필자는 보도자료를 배포하여 2010년 전후 강남권을 중심으로 공급쇼크(Supply Shock)가 발생해 주택시장이 대세 하락기로 접어들 것임을 예고한 바 있다.

정상적이라면 주택공급이 확대되는 시점까지 시간을 벌기 위해 임시방편으로 도입된 각종 수요측면 규제가 2010년 전후해서 정상화됐어야 했다. 또한 공급측면에서 속도조절도 필요했다. 그러나 집값불안 재연에 대한 일종의 트라우마와 건설경기 부양에 대한 사회 전반의 부정적 인식으로 인해 정책전환의 타이밍을 놓쳤다.

그렇다면 앞으로 어떻게 대응해야 할까. 지금은 과도한 주택 구입심리 위축이 문제다. 일시적 공급과잉과 중복적 수요 규제 때문이다. 이 가운데 보다 근본적인 것은 공급과잉이다. 잠재적 주택 구입자에게 불 꺼진 아파트보다 무서운 것은 없다. 따라서 공급의 속도 조절이 필요하다. 그런데 이 경우 공급감소로 자칫 임차시장 불안을 가중시킬까 염려된다.

그렇다면 최적의 정책조합은? 공급의 속도조절과 공급 구성의 변화, 그리고 과도한 수요 측면 규제의 정상화가 해답이다. 우선 인구·가구 구성의 변화, 저성장 시대 진입 등 변화한 여건에 맞춰 공급목표를 재설정해야 한다. 또 보금자리 주택의 임대전환 등을 통해 공공부문을 중심으로 분양주택 공급을 대폭 줄여야 한다. 반대로 임대주택 공급은 늘려야 한다. 임대주택 건설은 물론 매입임대 물량을 늘려야 한다. 매입임대 확대는 매매시장을 안정시키고 서민주거안정도 이룰 수 있다.

다주택자에 대한 인식 전환도 필요하다. 투기자로 몰고 징벌적 과세를 부과하는 것보다는 임대수익에 대한 정상적인 과세와 임대료 인상 제한 등을 통해 건전한 임대사업자로 키워나가는 것이 서민 주거안정을 위해 보다 효과적이다. 아울러 집값 급등기에 도입된 세제·금융 등 수요 측면 규제를 확실히 풀고 생애최초 주택구입 자금 등 금융 지원 확대를 통해 주택 구매심리를 되살려야 한다.

주택정책은 다차원 고차방정식이다. 또 국민들의 이해와 지지가 필수적이다. 새 정부는 국민과 소통을 통해 문제의 본질과 문제 해결의 기본방향에 대해 공감대를 형성한 후 신속하고 일관되게 우리 주택시장의 문제를 풀어갔으면 하는 바람이다.