(新부동산투자전략)재건축 `위기가 기회`

[이데일리 남창균기자]  최근 5년 동안 재건축아파트는 재테크의 선두주자였다. 특히 강남권 재건축아파트는 최고 3배 이상 올라 재테크 상품으로는 최고의 수익률을 기록했다.

값이 오르는데 비례해 규제수위도 강화됐다. 참여정부는 2003년과 2005년 6차례의 대책을 통해 규제를 쏟아냈다. 부동산대책의 종합판으로 불리는 8·31대책에서도 기반시설부담금과 재건축 입주권을 세대수에 포함해 양도세를 중과하는 조치가 나왔다.

그동안 나온 재건축 규제는 조합원들의 시세차익을 줄이는데 포커스가 맞춰져 있다. 소형평형의무비율, 조합원지위양도금지, 개발이익환수제, 기반시설부담금제 등은 모두 조합원 부담을 늘리는 조치들이다.

재건축아파트 값은 10·29대책(개발이익환수제와 3주택 양도세 중과세 조치) 이후 6개월 동안 최고 30% 가량 하락했지만 올 상반기 대부분 10·29대책 이전 수준을 회복했다가 8·31대책 이후 다시 곤두박질치고 있다.

개포주공1단지 13평형의 경우 10·29대책 이전에는 5억4000만원을 호가했지만 올해 1월에는 4억원까지 하락했다가 6월에는 5억7000만원까지 뛰었다. 최근에는 다시 4억원대 초반을 보이고 있다. 정부 규제에 따라 널뛰기 행보를 보이고 있는 것이다.

이처럼 재건축아파트 값의 진폭(상승-하락폭)이 큰 이유는 실수요자보다는 가수요자가 많기 때문이다. 가수요자들은 대부분 다주택자여서 세금 부담의 타격을 직접 받는 데다 대출을 안고 매입한 경우가 많아 금리 변동에 민감하기 때문이다.

재건축아파트는 8·31대책으로 가수요가 빠져나가고 가격이 떨어지면 투자상품으로 다시 부상할 것이다. 개발이익환수제도가 완비되고 집값이 안정되면 규제가 풀릴 것이라는 점도 메리트다.

전문가들은 재건축아파트 값이 최고가에 비해 20% 이상 떨어진 곳이라면 투자를 고려할 만하다고 조언한다. 특히 강남구 개포동 주공, 서초구 반포동 주공, 송파구 가락동 시영, 강동구 둔촌동 주공 및 고덕동 주공 단지는 향후 아파트 값을 선도할 수 있기 때문에 투자 우선순위로 꼽힌다.

물론 가격이 많이 떨어졌다고 해서 덥석 투자를 결정해서는 안 된다. 재건축 투자는 투자비용(매입비용+추가부담금+금융비용)이 수익(향후 시세)의 90%를 넘으면 손해 볼 공산이 크다는 점을 염두에 둬야 한다.

예컨대 개포주공1단지 11평형을 구입해 재건축 후 25평형에 입주(입주 후 시세 5억원)한다고 가정할 때 투자비용이 4억5000만원을 넘으면 실익이 없다. 현재 시세가 3억3000만원이므로 추가부담금+금융비용이 1억2000만원을 초과한다면 투자를 포기하는 게 낫다는 것이다.


■참여정부 재건축 대책

-재건축아파트 후분양제 도입, 재건축 안전진단 강화 (5.23대책, 2003년)
-재건축 소형평형의무비율 도입, 재건축 조합원 지위양도금지(9.5대책, 2003년)
-재건축 개발이익환수제 도입(10.29대책, 2003년)
-강남 재건축 안전진단 강화 및 초고층 재건축 불허(2.17대책, 2005년)
-기반시설부담금제 도입(5.4대책, 2005년)
-재건축 입주권(관리처분인가 후) 세대수 포함(8.31대책 후속)