(新부동산투자전략)상가, 단지내 상가만 '호황'

[이데일리 이진철기자]  8.31대책 이후 각종 규제와 세금 부담에서 자유로운 상가가 대체 투자처로 떠오르고 있다. 상가는 고정적인 임대수익 확보가 가능할 뿐만 아니라 지난 4월 상가 후분양제 도입으로 투자 안정성도 한결 높아졌다.

상가투자에 대한 관심은 대한주택공사가 분양하는 단지내 상가에서 두드러지고 있다. 최근 주공에서 분양한 단지내 상가는 입찰경쟁률이 수십대 1을 기록하는 것이 보통이고, 최고 낙찰가율이 200%대에 달하고 있다.

지난달 용인 동백지구 1단지에서 지상 1층 전체 5개 점포를 분양한 결과 평균 낙찰가율(내정가 대비 낙찰가)은 160%, 최고 낙찰가율은 191%를 기록했다. 최고 낙찰가를 기록한 점포의 경우 내정가 2억1000만원의 2배에 가까운 4억1000만원에 주인을 찾았다. 고양 풍동지구 주공 단지내 상가도 내정가 2억2480만원인 점포가 6억4100만원(낙찰가율 285%)에 낙찰됐다.

청계천 복원에 따른 환경개선 영향으로 도심의 일부 상권들도 임대료와 권리금이 상승세를 보이고 있다. 특히 동대문 상권의 경우 청계천 특수로 3분기 들어 임대료와 권리금이 각각  1.01%, 7.6% 올랐다.

하지만 단지내 상가와 청계천주변 상가를 제외하고는 침체를 면치 못하고 있다. 3분기 서울·수도권 주요 상권의 평당 전환임대료는 10만7000원으로 전분기 대비 0.2% 하락했고, 평당 권리금도 전분기대비 0.8% 하락한 295만원을 기록했다.

이에 따라 상가투자는 수익성을 꼼꼼히 따져본 뒤에 해야 낭패를 면할 수 있다. 상가는 실물경기와 연관돼 있기 때문에 경기침체로 임차인을 구하지 못하거나 임대료가 떨어질 수 있다는 점을 고려해야 한다.

전문가들은 택지개발지구내 단지내 상가나 대규모 상권을 형성하고 있는 역세권 근린상가 등을 유망 투자대상으로 꼽는다.

단지내 상가의 경우 배후세대를 얼마나 확보하고 있는지가 중요하다. 택지개발지구의 경우 아파트 입주초기에는 단지내 상가가 활기를 보이지만 이후 중심상권이 개발되면 대규모 쇼핑시설이 기존 수요층을 흡수해 단지내 상가가 쇠퇴하기도 한다. 따라서 지역 시세와 임대가 변화추이를 통해 투자가치를 평가하고 업종도 근린생활시설 중심의 독점업종을 선택하는 것이 중요하다.

근린상가는 단지내상가와 테마상가의 중간적인 형태로 입지여건이 좋으면 점포의 활용도도 커지기 때문에 시세차익도 기대할 수 있다. 대형 택지개발지구내 상업용지의 근린 상가들이 유망 투자대상으로 꼽힌다. 테마상가의 경우 공급과잉으로 침체가 이어지는 점을 감안, 특화된 전문업종 및 운영전략으로 기존 쇼핑몰과 차별화될 수 있는지를 살펴보고 투자를 결정해야 한다.