원룸 투자, 큰 돈 안되네!

[이데일리 이진철 기자] 최근 전셋값이 급격히 오르면서 소형 주택에 대한 관심이 높아지고 있다. 특히 원룸과 같은 1~2인 가구를 겨냥한 소형주택은 안정적인 임대수익이 가능한 데다 시세차익까지 기대할 수 있어 노후대비로도 인기를 끄는 모습이다.

그러나 부동산시장의 임대수익률이 과거에 비해 낮아졌고 세금부담과 불투명한 시세차익 등을 고려할 때 원룸투자에 신중해야 한다는 지적이다.

3일 부동산 중개업계에 따르면 원룸의 투자 수익률은 지역에 따라 차이는 있지만 서울의 경우 연 4~5%선에 머물고 있다. 일반적으로 임대 시세가 원룸 하나당 보증금 1000만원에 월세 40만~50만원이며 강남 등 가격이 비싼 지역은 70만~80만원선에 형성돼 있다. 

강남 역삼동 소재의 대지 234㎡, 연면적 467㎡ 규모의 원룸건물의 경우 30억원에 매물로 나와 있다. 주변 원룸 임대시세는 보증금 1000만원에 월세 70만원선을 형성하고 있으며, 연 임대수익률은 7%선으로 비교적 높은 편이다. 반면 입지가 떨어지는 논현동의 대지 210㎡, 연면적 450㎡ 규모의 원룸건물의 매매가는 26억원선으로 연 임대수익률은 2.7%에 불과하다. 

지오랜드컨설팅의 한 관계자는 "원룸임대 사업은 보증금 비중이 높으면 임대수익률이 떨어지는데 최근 원룸 임대수요가 월세보다는 전세가 많다"면서 "강남의 역세권은 연 임대수익률이 7%선까지 나오지만 반대로 입지가 뒤쳐지고 공실이 있는 경우는 3~4%로 낮아져 양극화 현상을 나타내고 있다"고 말했다.

원룸도 소득세 부과 가능성 커지면서 향후 세금 이슈도 고려해야 한다. 원룸을 운영할 경우 임대사업자로서 임대소득에 대한 소득세를 납부해야 하지만 실제로 소득세를 신고 납부하는 경우는 많지 않은 실정이다. 

▲ 원룸건물 관련 세금이슈

그러나 올해부터는 원룸 임차인이 무주택 직장인일 경우 연 300만원 한도로 월세임대료에 대해 소득공제 혜택이 생겼다.
 
이렇게 되면 신고된 액수를 기반으로 원룸 건물의 연 임대 소득 파악이 가능해져 향후 원룸 소득에 대한 세금부과가 확대될 가능성이 높아졌다.
 
게다가 내년부터는 임대보증금에 대해서도 소득세 부과가 예정돼 있다.

특히 부동산 임대소득은 다른 소득과 합산해 과세되는 종합과세 대상이란 점에서 고율의 소득세가 부과되는 고소득자에게는 더욱 불리하다.

김재언 삼성증권 부동산전문위원은 "원룸 투자는 안정적이고 비교적 관리가 쉽다는 측면에서 유리하지만 부동산 상승기가 지난 지금은 임대 수익성과 시세차익 가능성의 매력이 과거에 비해 크게 낮아졌다"면서 "따라서 투자를 할 경우에는 중장기적 관점에서 접근하는 것이 바람직하다"고 조언했다.