"화천대유 아닌 과천대유"..헐값 토지보상에 개발지마다 몸살

[이데일리 김나리 기자] 경기도 과천시 과천동에 토지 343평(1131㎡)을 소유하고 있는 A씨는 최근 잠을 이루지 못하고 있다. 한국토지주택공사(LH)로부터 A씨가 6년 전 배우자와 공동명의로 6억5000만원을 주고 산 토지 보상가가 5억8000만원에 그친다는 통보를 받았기 때문이다. A씨의 땅은 지난 2018년 ‘과천 과천공공주택지구’ 안에 편입되면서 강제수용 대상이 됐다.

과천과천지구 조감도(사진=LH)

최근 논란이 된 성남시 대장동 개발사업 과정에서 민간업자가 폭리를 취할 수 있던 배경 중 하나로 주민 토지를 헐값에 가져올 수 있는 토지 강제수용제도가 지목된다. 개발이익 환수제도만 개선할 게 아니라 수용을 당하는 토지 소유자에게서 개발 이익을 배제해 사업시행자에게 큰 이익을 가져다주는 현행 수용제도를 손봐야 한다는 지적이 나온다.

강제수용제도, 주민 의사는 물론 개발 이익도 반영 안해

11일 LH에 따르면 과천과천지구는 11월 말까지 토지주들과 협의 보상을 거친 후 수용재결 신청 등 토지 강제수용절차를 진행할 예정이다.

이처럼 토지 등을 강제로 수용할 수 있는 절차는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(공익사업법)’에 규정돼 있다. 과거 1962년 제정된 ‘토지수용법’을 토대로 만들어진 이 법은 2003년 1월 1일부터 시행되고 있다. 택지조성 사업 등에서 강제수용을 위해 활용하는 공공주택특별법, 택지개발촉진법, 도시개발법 모두 이 법을 준용한다.

문제는 현행 강제수용제도가 보상가 산정 과정에서 개발 이익을 전혀 반영하지 않는다는 점이다. LH에 따르면 토지보상액은 감정평가사 3명이 사업인정고시일 기준 표준지 공시지가를 토대로 평가한 금액을 산술평균해 결정하는데 이 과정에서 개발에 따른 시세차익 등은 배제한다. 그러다보니 오랫동안 그린벨트로 묶였던 지역 등에서는 수용가와 개발 후 가격이 엄청난 차이를 보이곤 한다.

김예림 법무법인 정향 변호사는 “수용가는 시세는커녕 공시가의 1.5~1.8배 수준에 그치는 경우가 많다”며 “사업장 여건에 따라 수년 전 가격으로 보상받거나 매입가보다 더 적은 가격에 보상을 받을 수도 있다”고 설명했다.

과천 토지주 반발…고양창릉 토지주는 국민청원

실제 과천 토지주들은 보상가가 턱없이 낮다며 반발하고 있다. 과천토지주연합대책위원회 관계자는 “과천지구 토지 평균 수용가가 평당 300만~400만원 정도인데, 인접지 시세는 현재 800만~1200만원에 형성돼 있어 보상을 받아도 이미 근처 땅은 살 수 없다”며 “조상 대대로 생활하던 터전에서 쫓겨나 고율의 양도세까지 내게 된데다, 자기가 산 땅 값조차 돌려받지 못하게 된 경우도 있다”고 하소연했다.

다른 과천지구 토지주는 “공권력이 토지 소유자로부터 헐값에 땅을 빼앗아 수요자에게 높은 가격에 매각해 폭리를 취하도록 한 게 대장동 화천대유 사태인데 토지주를 착취한다는 점에서 우리와 다를게 없다”며 “화천대유가 아닌 과천대유”라고 날을 세웠다.

3기 신도시 고양창릉지구에서도 마찬가지 비판이 나오고 있다. 국민청원 게시판에 따르면 ‘3기신도시 헐값보상은 제2의 ***(대장동) 사태를 만듭니다’라는 제목의 청원이 올라와 있다. 고양창릉 토지주라고 밝힌 청원인은 “국가가 실체 없는 공익을 운운하면서 정당한 보상 없이 개인의 재산을 강탈해가다시피 하고 있다”고 주장했다.

임채관 공공주택지구 전국연대 대책협의회 의장은 “대장동 사태도 결국 강제수용의 폐해”라며 “심지어 토지 수용 시 양도세 감면비율은 역대 정부 중 가장 극악이다. 지금이라도 강제수용제도를 폐지하거나 현실에 맞게 정비해야 한다”고 지적했다.

전문가 “수용제도 개선해야”…국회서도 지적

전문가들도 현행 수용제도에 개선이 필요하다고 입을 모은다. 심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “강제수용이 무리하게 이뤄지고 있다”며 “민간은 아예 배제하고 수용가격에는 개발 시 땅 가치가 반영될 수 있도록 하면서 단계적으로 제도를 없애나가야 한다”고 강조했다.

김예림 변호사는 “선진국들은 토지 수용 시 시세대로 평가해 보상하는 반면, 우리나라는 과거 토지 단가를 낮춰 개발하던 수용 방식이 이어지다 보니 개인의 재산권을 과도하게 침해하고 있다”며 “과거 공공이 대규모 택지개발을 하던 때와는 시대가 달라진 만큼 관련 법령들을 개선하고 정당보상이 가능하도록 해야 한다”고 말했다.

국회에서도 제도 개선이 필요하다는 지적이 나온다. 송석준 국민의힘 의원에 따르면 LH는 2015년 이후 협의·수용 방식으로 헐값에 토지를 확보한 뒤 높은 가격에 공급하는 방법으로 서울과 경기 지역에서만 5조1664억원의 차익을 실현했다. 송 의원은 “LH가 공공기관인 만큼 토지 수용과정에서는 시세를 제대로 반영해 합당한 보상을 하고, 높은 시세 차익이 발생하는 경우는 분양가를 낮게 책정하는 등 방안을 마련할 필요가 있다”고 밝혔다.

이와 관련해 LH는 “보상가액에 대한 불만을 인지하고 있으나 법령에 따른 적법 보상을 하는 게 의무”라며 “협의보상금액에 이의가 있는 경우 수용재결 신청 등 추가 절차를 진행할 수 있다”고 말했다.