강남 집값해법, "공급확대"vs"수요분산"

[이데일리 남창균기자]  강남 집값 잡기의 해법으로 '공급확대론'과 '수요분산론'이 맞서고 있다. 공급확대론은 시장경제원리를 부르짖는 쪽의 해법이며 수요분산론은 참여정부가 내세우는 논리다. 참여정부 내내 충돌해 온 양쪽의 논리는 3·30대책 이후 더욱 가열되고 있다.

수요분산론 대 공급확대론의 싸움은 결론이 나 있는 상황이다. 참여정부는 임기동안 공급확대론을 수용하지 않을 태세이기 때문이다. 하지만 모든 것이 끝난 것은 아니다. 강남 집값 상승세가 지속될 경우 공급확대론은 더욱 세를 얻을 수밖에 없다.

◇공급확대론 = 공급확대론은 수급논리에 기반을 두고 있다. 강남 집값이 오르는 것은 공급보다 수요가 많기 때문이라는 것이다. 집값이 오르기 시작한 2001년 이후 수요초과-공급부족 현상은 한번도 해소되지 않았고 이런 이유로 집값이 올랐다는 것.

특히 정부가 집값 상승을 억제하기 위해 내놓은 재건축 규제가 공급부족을 심화시켰다고 본다. 소형평형의무비율 확대가 중대형아파트 공급을 줄였고, 후분양제로 인해 공급물량의 씨가 말랐다는 것이다. 여기에 임대주택 의무화, 개발부담금 부과 등 개발이익환수제도는 재건축 추진의지를 꺾어 신규 공급을 늦추는 역효과를 초래했다는 주장이다.

1가구3주택자에 대한 양도세 중과와 재건축 조합원 지위양도 금지 조치는 거래의 동맥경화 현상을 낳아 공급부족을 더욱 심화시켰다고 보는 것이다.

◇수요분산론 = 정문수 청와대 경제보좌관은 최근 청와대브리핑에서 공급확대론은 재건축 용적률을 풀어주자는 것이 골자라며 재건축을 통한 추가 주택공급은 고작 5-10% 수준이기 때문에 공급증대 효과가 없다고 단언했다.

그는 "재건축 용적률을 늘리기 위해서는 기존주택을 헐고 새 주택을 지으면서 밀도와 고도를 높여야 한다"며 "강남에 도로 학교 공원 등 도시기반시설을 추가로 설치할 수 없는 현실을 고려하면 용적률 확대는 강남을 교통지옥으로, 20년 후에는 슬럼가로 전락시키는 결과를 가져올 것"이라고 주장했다.

정부는 또 8.31대책을 통해 강남 공급을 확대했다고 말한다. 세곡 우면(2.2만가구), 판교(2.9만가구), 송파(4.6만가구) 등 신규택지에서만 향후 5년간 10만가구가 공급된다는 것이다. 강남3구 아파트 재고(24만가구)의 40%에 해당하는 물량이다.

이에 따라 현실적으로 가장 바람직한 대안은 수요를 분산하는 것이라고 말한다. 정부는 수요분산책으로 강북개발을 든다. 오는 7월1일부터 시행되는 도시재정비촉진특별법을 통해 강북을 재개발하면 강남수요를 분산시킬 수 있다는 계산이다. 아울러 지방에 혁신도시와 기업도시를 건설하면 강남 진입수요는 완화될 것이라고 본다.

◇해법은 없나 = 정부는 '공급확대론=용적률 완화'로 보고 있지만 용적률을 풀지 않더라도 공급부족 문제를 어느 정도 해소할 수 있는 방안이 있다. 소형평형의무비율과 후분양제 완화가 그것이다. 소형평형의무비율 확대조치는 소형주택 공급이라는 정부의 의도와는 반대로 초미니 주택만 양산했으며 후분양제는 분양가만 끌어올리는 부작용만 낳았다는 게 전문가들의 평이다.

한 전문가는 "후분양제는 그나마 남아있던 공급물량도 없애는 부작용을 낳았다"며 "청약과열을 피하기 위해 도입된 미봉책을 유지할 필요는 없다"고 지적했다.

정부의 해법인 수요분산론은 최소 5년 후에나 가시적인 성과를 볼 수 있으며 강남 수요가 분산될지 여부를 100% 확신할 수 없다는 점에서 강남 집값 안정대책으로는 함량부족으로 보인다.