이참에 집 사겠다고? "대출은 집값의 30% 이내..중소형 노려라"

[이데일리 장종원 임현영 기자] 주택시장 회복세를 점치는 낙관적인 전망이 여기저기서 들려온다. 금융 규제 완화로 대출 한도는 늘어난 대신 이자율은 역대 최저치까지 떨어졌다. 여기에다 치솟는 전셋값에 마음을 조렸던 기억까지 더해지면 ‘이참에 내 집을 사볼까’하는 생각이 절로 든다.

‘주택시장 살리기’를 전면에 내세운 박근혜 정부의 2기 최경환 경제팀 출범 이후 은행 대출 상담 창구와 지역 부동산 중개업소에는 사람들의 발길이 부쩍 늘었다. 주택시장 회복에 대한 기대감에 무주택자들이 내 집 마련을 진지하게 고민하기 시작했다는 의미다. 실제로 7월 주택 매매거래량은 1년 전에 비해 2배나 늘었다.

하지만 분위기에 휩쓸려 무턱대고 주택 구입에 나섰다가는 큰 낭패를 볼 수 있다. 전문가들은 주택 구입시 자신의 (미래)소득이나 자산 수준, 주택의 미래가치까지 꼼꼼히 살펴봐야 한다고 조언한다.

LTV·DTI 30% 이내만 대출받아라

가장 고려해야 할 것 중 하나는 집을 살 때 얼마까지 대출을 받느냐는 것이다. 정부가 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제를 완화했다고 해서 일반 실수요자들이 대출을 마구 늘리는 건 위험하다. 집값이 오를 것으로 전망하고 과도한 대출을 받았다가는 ‘하우스푸어’로 전락하기 십상이다.

은행권에서는 대체로 대출은 LTV·DTI 30% 이내에서 받아야 한다고 권한다. 30%를 넘기면 과도한 부채 상환 부담에 정상적인 생활을 이어가기 힘들다는 설명이다.

이남수 신한은행 부동산팀장은 “연간 상환해야 하는 대출 원리금과 이자가 소득의 30%를 넘어갈 경우 결국 대출 상환을 못해 집이 경매로 넘어가는 등 파산하는 사례가 적지 않았다”면서 “과거처럼 집값이 큰 폭으로 상승하기에는 한계가 있기 때문에 보수적으로 잡아도 30% 이상 대출은 곤란하다”고 말했다.

집값의 30% 이상을 대출로 충당하는 것도 위험하다. 전문가들에 따르면 금리 4%로 집값의 30%를 대출받을 경우, 세금과 물가 인상률 등을 감안하면 매년 집값이 3%는 올라야 손해가 없다. 안명숙 우리은행 고객자문센터장 결국 “주택 가격의 30% 이하로 대출받는 것이 개인이 부담할 수 있는 합리적인 수준”이라고 강조했다.

박원갑 국민은행 부동산 전문위원 역시 “LTV 30%가 적당하다”면서 “저성장 체제에서 과도한 대출은 재앙이 될 수 있다”고 말했다. 물론 대출을 받을 때는 본인의 미래소득과 소비성향 등까지 충분히 고려해야 한다.

중소형·역세권 아파트 노려라

무주택자 입장에선 요즘이 내집을 마련할 수 있는 좋은 기회다. 정부의 지속된 규제 완화로 주택시장 회복에 대한 낙관론이 확산되면서 집값 추가 하락에 대한 우려는 상당 부문 해소됐다. 게다가 역대 최저 금리에 그 보다 조건이 더 좋은 정부 지원 디딤돌 대출까지 받을 수 있어 금융비용 부담도 크게 줄었다.

집값 거품도 많이 빠졌다. 부동산114에 따르면 지난달 말 현재 서울 등 수도권 아파트의 평균 매매가격은 3억6009만원으로 2009년 말(3억9469만원)보다 8.8% 하락했다. 아파트 매입 가격이 5년 전에 비해 3460만원 가량 저렴해진 것이다. 취득세도 1065만원에서 468만원으로 부담이 절반 이상 줄었다.

그렇다면 어떤 주택을 구입하는 게 좋을까? 중소형 아파트가 시장에서 여전히 경쟁력을 갖춘 상품으로 자리매김할 것이라는 게 전문가들의 설명이다. 서울·수도권 아파트 매매시장은 2008년 글로벌 경제 위기 이후 장기 침체가 이어지고 있지만, 전용면적 85㎡ 이하 중소형의 경우 전용 85㎡ 초과 중대형에 비해 가격 하락 폭이 덜한 편이었다.

정태희 부동산써브 팀장은 “중소형 아파트는 수요가 많기 때문에 가격이 크게 떨어질 가능성이 적다”며 “이왕이면 대기 수요가 풍부한 역세권 단지를 노리는 게 좋다”고 말했다.

주택 매매시장이 회복 조짐을 보이면서 지금 집을 사야 할지 고민하는 실수요자들이 늘고 있다. LTV(주택담보인정비율)·DTI(총부채상환비율) 30% 이내에서 역세권 중소형 아파트를 노려볼 만하다는 게 많은 전문가들의 조언이다. (사진 : 서울시)