(新부동산투자전략)경매, 수익률 따져보고 응찰해야

[이데일리 이진철기자]  8.31부동산대책에 따른 규제를 받지 않고 시세보다 저렴하게 부동산을 구입할 수 있는 경매가 틈새시장으로 관심을 모으고 있다.

지난 6월까지만 해도 강남권 아파트가 경매에 나오면 입찰경쟁률이 수십대 1에 달했지만 최근들어선 응찰자가 4~5명에 불과하고 낙찰가도 떨어지고 있다.

지난 9월 전국 법원경매의 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)은 67.43%로 전월(69.34%)에 비해 1.91%포인트 하락했다. 입찰경쟁률도 떨어져 8월 물건당 3.38명에서 9월에는 2.92명으로 0.46명 감소했다. 낙찰률(입찰건수 대비 낙찰건수)도 29.79%로 전월(31.34%)보다 1.55%포인트 줄었다.

아파트의 경우 8.31대책 이후 재건축을 중심으로 가격이 크게 떨어지고 있다는 점을 감안, 감정가와 시세를 비교해 입찰에 참여하는 것이 필요하다. 아파트 값이 최고점일 당시 감정된 물건은 감정가가 시세보다 높을 수 있기 때문이다.

지난 9월28일 서울중앙지법에서 입찰이 진행된 강남구 대치동 은마아파트 31평형의 경우 7명이 응찰해 감정가(5억9000만원)의 107%인 6억3160만원에 새 주인을 찾았다. 이는 8월 진행된 은마아파트 31평형 경매에서 무려 32명이 입찰에 참여해 8억1120만 원에 낙찰됐다는 것을 감안하면 입찰경쟁률과 낙찰가가 크게 낮아진 것이다. 하지만 은마아파트 값이 더 떨어지면 6억3000만원에 낙찰 받았더라도 수익을 내기가 쉽지 않게 된다.

뉴타운 후보지 등 개발호재가 기대되는 다세대나 연립, 근린상가 등으로 눈길을 돌려보는 것도 좋은 방법이다. 최근 뉴타운 후보지에 위치한 물건들은 낙찰율과 낙찰가율이 높아지며 인기를 끌고 있다. 따라서 여러 번 유찰된 물건을 선택하는 것이 가격 경쟁력면에서 유리하다.
다가구주택이나 근린상가 등 권리관계가 복잡한 물건은 과거에 임차인의 항고 등으로 명도하기까지 상당한 시간과 노력이 필요했으나 민사집행법 시행후 인도 명령대상자 범위가 확대돼 명도까지의 과정이 수월해졌다.

다만 아파트와 주택의 경우 내년부터 개인간의 주택 거래세율이 현재 4.0%에서 2.85%로 대폭 낮아지지만 경매로 취득한 주택은 개인간 거래로 인정되지 않아 거래세율이 4.6%로 변동이 없다는 점을 염두에 둬야 한다.

고가 물건의 경우는 공동입찰도 좋은 투자방법이 될 수 있다. 투자자들이 많으면 물건의 관리와 수익배분이 복잡해지는 단점은 있지만 소액투자가 가능하고 본인이 혼자 취득하기 어려운 고가의 물건을 매입할 수 있다. 옛 민사소송법에서는 공동입찰시 집행관의 사전허가나 공동입찰자들간의 특수한 신분관계를 요하는 등 일반인들 사이의 공동입찰이 어려웠지만 민사집행법이 시행된 후에는 이런 제한이 없어져 공동입찰이 한결 자유로워진 편이다.

리모델링을 통해 자산가치를 높일 수 있는 물건도 눈여겨볼 만하다. 다만 취득시에는 취득비용 외에 개발비용 및 개발 후의 수익에 대한 정확한 판단이 선행돼야 한다.

토지는 경매를 통해 취득하면 토지거래허가구역 내에서도 허가를 받지 않아도 되고 전매금지 강화도 해당되지 않아 상대적으로 유리하다. 그러나 최근 아파트와 마찬가지로 토지시장도 침체가 예상되기 때문에 수익률과 향후 이용가치 등을 따져보는 것이 필요하다.

특히 취득에 대한 규제는 없지만 경매로 취득한 토지를 되팔기 위해선 토지를 매입할 수 있는 자격이 당해 시·군에 1년 이상 거주한 자로 강화되기 때문에 매각이 쉽지 않다. 아울러 양도세와 종부세 등 세금부담도 크게 높아진다. 따라서 단순 시세차익을 노리기보다는 취득한 부동산을 보유기간 동안 어떻게 활용할 것인가가 중요하다.

■경매투자 포인트 
- 임대수익형 부동산(근린, 공장, 오피스텔 등) 인기 급증
- 토지의 경우 중장기적인 투자 바람직
- 종합부동산세, 보유세 등의 강화로 단독투자보다는 간접투자, 공동투자 유리 
- 각종 세제의 부담으로 개발호재지역 물건과 비호재지역 물건간 양극화 심화
- 경매시장 기상도: 주택 -흐림, 임대용 건물 - 맑음, 토지- 대체로 맑음