날로 확대되는 `미분양 리스크`

[이데일리 남창균기자] `미분양 리스크`가 주택시장의 최대 복병이 되고 있다.

정부가 일부지역의 투기과열지구와 투기지역을 해제하고 미분양주택 매입에 나서고 있음에도 불구하고 미분양 사태는 악화일로를 걷고 있다.

지난달 분양된 강원 춘천시 `KCC스위첸`(367가구)은 청약률이 `제로`였고, 대구 `신천청아람`(43가구)은 1명만 신청한 것으로 나타났다. 더욱이 강남도 미분양 직격탄을 맞고 있다. 롯데건설이 지난달 분양한 서초구 서초동 `롯데캐슬메디치` 50가구에는 단 2명만이 청약했다.
 
◇원인은?

이같은 미분양 사태는 분양물량이 대거 쏟아지는 10-12월에 정점을 기록할 것으로 예상된다. 업계 관계자는 "7월 현재 9만가구를 넘어선 미분양 물량은 12월에는 11만-12만가구에 달할 것"으로 내다봤다.

이처럼 미분양 물량이 쌓이는 것은 ▲공급과잉(지방) ▲수요감소(가격이 싼 분양가상한제 아파트를 기다리며 청약을 꺼리기 때문) ▲고분양가 ▲획일적 규제(지방 투기과열지구 투기지역 규제) 등이 복합적으로 작용한 데 따른 것으로 풀이된다.

정부는 미분양 문제를 해결하기 위해 지난 7월부터 투기과열지구를 일부 해제하고 9월 20일에는 내년까지 지방 미분양아파트 2만5000가구를 임대주택으로 활용하는 대책을 내놓았다. 5000가구는 국민임대주택(전용 60㎡이하)과 비축용 임대주택(60㎡초과)으로 활용하고, 2만가구는 민간임대펀드 등을 통해 소화하겠다는 것이다.

하지만 이같은 대책이 미분양을 줄이기에는 역부족이라는 게 전문가들의 지적이다. 민간을 통한 미분양 해소책은 희망사항에 지나지 않고 정부가 직접 매입하는 물량은 너무 적기 때문이다.

◇해법은?

이에 따라 업계에서는 좀더 획기적인 대책을 마련해야 한다고 주문한다. 획일적인 규제에서 벗어나 지방 투기과열지구와 투기지역은 모두 풀어야 한다는 것이다. 분양가상한제 도입으로 3-10년으로 늘어난 전매제한 기간도 지역별로 탄력적으로 조정할 필요가 있다.

또 지방 미분양의 원인인 고분양가를 해소하기 위해 공공택지 공급가격을 낮추고 과도한 기부채납을 억제하는 등 제도적 장치를 마련해야 한다는 지적이다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 "지방의 경우 미분양이 장기화될 가능성이 크기 때문에 제도적으로 분양가를 낮추는 방안을 마련해야 한다"고 강조했다.

업체 스스로의 자구노력도 필요하다. 감당할 수 있는 범위 내에서 분양가를 낮출 수 있는 방안을 강구해야 하는 것이다. 전문가들은 "미분양 문제는 1차적으로는 사업성 분석에 실패한 건설사의 책임"이라며 "정부에 해결책 마련을 요구하기에 앞서 자체적으로 할 수 있는 방안을 찾아야 할 것"이라고 지적했다.