“내년 서울 집값 상승률 1% 내외로 안정” 전망

서울 서초구 서초우성 1차 아파트를 재건축해 선보인 래미안 리더스원 모델하우스.(사진=연합뉴스 제공)

[이데일리 박민 기자] 정부의 강력한 규제 정책으로 내년 서울 주택가격 상승률이 1% 내외로 안정될 것이란 전망이 나왔다. 다만 대내외 거시 충격이 있을 경우 부동산 시장이 급냉할 가능성도 제기됐다.

우리금융경영연구소 경제연구실이 지난 10일 발간한 ‘9ㆍ13 대책 이후 서울 주택시장 동향 및 전망’ 보고서를 통해 내년 서울 주택시장은 규제 강화, 거래 감소 등으로 안정되겠지만, 대기 수요와 공급 부족의 영향으로 하락 전환하기보다는 1% 내외의 강보합세를 보일 것으로 전망했다.

이 보고서를 작성한 허문종 연구위원은 통상적으로 부동산 시장이 정책에 후행적으로 반응하는 점을 고려할 때 2015년 9월 주거안정대책부터 시작된 정부의 주택시장 규제는 시차를 두고 서울 주택시장을 안정시킬 것으로 봤다.

다만 정부의 강도높은 규제 정책에도 불구하고 내년 강보합세 전망을 한 이유는 수요와 공급 간 불일치 때문이다.

우선 수요 측면에서 기본적으로 수요기반이 견조하다고 평가했다. 올 3분기 기준 단기유동자금이 1105조원으로 명목 국내총생산(GDP)의 63.2%에 달한다. 고소득층의 소득 증가율이 다른 계층에 비해 월등히 높고, 대기수요가 상당한 점은 추가 주택 매수 여력을 뒷받침해준다.

실제 지난달 진행된 서울 서초 ‘래미안 리더스원’ 분양의 경쟁률이 42대 1을 기록한 점이 그 방증이다. 래미안 리더스원은 건설사 보증 중도금 대출이 되지 않아 청약에 최소 10억원 이상의 현금이 필요했다.

공급 측면에서는 수도권에서 주택 공급은 늘어나지만 서울 선호지역의 아파트 공급 증가는 제한적이어서 ‘실질적인 공급 부족’ 상태가 지속할 것으로 허 연구위원은 내다봤다.

국토연구원이 추정한 2018∼2022년 서울의 연평균 신규 주택 수요는 5만5000호, 국토교통부가 추정한 연평균 공급물량은 7만2000호로, 수치상으로는 공급이 충분하다.

세부적으로 살펴보면 이야기가 달라진다. 2014∼2018년 서울의 전체 주택 준공물량 중 아파트의 비중이 연평균 40.6%로 서울을 제외한 지방의 57.5%보다 크게 낮다. 또 2018∼2022년 연평균 신규 수요 가운데 아파트 수요가 4만호에 달하지만 신규 공급은 3만6000호에 그쳐 연평균 4000호 정도가 부족한 실정이다.

허 연구위원은 “다년간 지속한 서울 주택가격의 급등 현상은 전체 주택보다 아파트, 특히 신축 아파트의 공급 부족에 기인했다”며 “최근 정부가 발표한 3기 신도시 대책이 서울 선호지역에 대한 접근성을 충족하지 못할 경우 수요 해소 효과가 반감될 가능성이 있다”고 지적했다.

한편에선 서울 주택시장의 수요를 억제하는 요인도 있다. 정부의 부동산 규제, 매매-전세가 갭의 확대, 전반적인 투자심리 위축 등이다. 허 연구위원은 “현재로서는 가능성이 낮기는 하나 참여정부 당시처럼 규제 강화 이후 대내외 거시적인 충격이 더해질 경우 주택시장의 분위기가 급랭할 수 있어 예의주시가 필요하다”고 말했다.